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Hausanbau: Möglichkeiten, Finanzierung und Versicherung

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12.08.2021 | 3 Minuten

Wird es in Ihrem Eigenheim eng? Das muss noch lange kein Anlass sein, gleich den Zügelwagen zu bestellen. Ein Anbau an ein bestehendes Gebäude schafft mehr Raum und erhöht in der Regel den Wert der Immobilie. Mit guten Ideen und der Unterstützung von Experten schaffen Sie ein Projekt, das sich sehen lassen kann. Wir erklären Ihnen, was Sie zu beachten haben, wenn Sie die Wohnfläche Ihres Eigenheims vergrössern wollen.

Die Planung eines Hausanbaus

Ein Hausanbau ist zumindest bei der Konzeption ein ähnlich umfangreiches Projekt wie ein Hausneubau. Besonnenheit, Gründlichkeit und die Hilfe von Experten führen zum gewünschten Ergebnis. Sie sollten sich als Bauherrin oder Bauherr auf jeden Fall über folgende grundsätzliche Dinge im Klaren sein:
Baubewilligung und Kostenvoranschlag:

  • Ein professioneller Architekt plant den Hausanbau. Qualifizierte Fachleute sind dafür geschult, den Spielraum aufgrund von Grenzabständen, Bau- und Zonenordnung auszuloten. Ein Architekt stellt alle Pläne und Unterlagen zusammen, die für eine Baubewilligung zwingend verlangt sind. Durch den Kostenvoranschlag des Architekten erhalten Sie bereits eine Idee, wie teuer der Anbau sein wird.
  • Finanzierung: Ganz zu Beginn ist die Finanzierung zu klären. Denn ein solches Projekt kann aufwändig und kostspielig werden. Haben Sie genügend Rücklagen dafür? Oder denken Sie an eine Aufstockung der bestehenden Hypothek? Klären Sie im Voraus, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen.
  • Versicherungen: Für ein Projekt dieser Grössenordnung sollten Sie prüfen, ob Sie als Bauherr ausreichend versichert sind. Gemeint sind vor allem die private Bauwesen- und Bauherrenhaftpflichtversicherung. Zudem braucht es auch eine Meldung an die kantonale Gebäudeversicherung (in den meisten Kantonen obligatorisch). Ein Anbau stellt per se eine Wertvermehrung dar. Die umgesetzten Massnahmen sind den Versicherungen zu melden – um eine Unterdeckung zu vermeiden.

Eine Finanzierung, die mitwächst

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Im Folgenden gehen wir näher auf die oben genannten Faktoren im Zuge der Planungen eines Hausanbaus ein.

Baubewilligung einholen

Man könnte denken, dass ein Haus, dessen Neubau schon einmal genehmigt wurde, keine erneute Baubewilligung benötigt. Das ist jedoch ein Trugschluss, denn die damalige Genehmigung wurde nur für das Haus in der bisherigen Form erteilt. Ein nachträglicher Anbau durchläuft ein erneutes Baubewilligungsverfahren.

Die detaillierten Bauvorschriften für die betreffende Zone beziehungsweise das Baureglement der Gemeinde geben den Rahmen vor. Ein Anbau muss verschiedensten baurechtlichen Anforderungen genügen, den Energiegesetzen, Lärm- und Brandschutz und vielem mehr. Je nach Liegenschaft spielen noch Orts- und Denkmalschutz mit hinein.

Perspektive auf ein Haus, das sich im Umbau befindet.
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Bevor Sie vor dem inneren Auge schon den fertiggestellten Anbau sehen, sollten Sie sich bei der zuständigen Behörde informieren. Natürlich wird Sie auch der Architekt kompetent beraten können, der sich um die Baueingabe kümmern wird.

Architekten wählen

Das Architekturbüro ist Ihre rechte Hand während Ihres Anbaus und prüft alle baulichen Gegebenheiten, entwickelt entsprechend Ihren Wünschen eine Vorlage für den Anbau und reicht letztendlich auch das Baugesuch bei den Behörden ein. Im Optimalfall kontaktieren Sie denselben Architekten, der auch damals das Haus gebaut hat. Empfehlungen aus der Nachbarschaft und aus dem Freundes- und Bekanntenkreis sind ebenfalls hilfreich. Wenn Sie noch gar keine Idee haben, dann schauen Sie in einer zentralen Datenbank wie jener des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) nach.

Finanzierung

Es klingt simpel: Wer in eine Wohnraumerweiterung und generell in einen Umbau investieren will, sollte sein Budget kennen. An welche Finanzmittel haben Sie gedacht: das eigene Sparkonto, ein Darlehen respektive eine Aufstockung der Hypothek und an öffentliche Fördergelder?

Die Kosten eines Anbaus hängen von vielen Faktoren ab. Vor allem von dessen Grösse und Rauminhalt, den Materialien und der Konstruktionsweise und den notwendigen baulichen Anpassungsarbeiten. Um das Budget und den Kostenrahmen im Voraus zu klären, sollten Sie sich vom Architekten bzw. Ihrem Baupartner beraten lassen. Sobald die Eckdaten bekannt sind – Kostenvoranschlag, Planunterlagen, Projektbeschreibung – kann die passende Finanzierungslösung ausgearbeitet werden.

Finanzierung durch Ersparnisse

Ein Eigenheim stellt für viele Privatpersonen die grösste Investition ihres Lebens dar. Längerfristig kommt es darauf an, den laufenden Unterhalt und die Werterhaltung zu sichern. Die Nebenkosten, den periodischen Unterhalt und kleinere Arbeiten, sollten Sie aus Ihrem Ersparten oder dem laufenden Einkommen bestreiten können. Um für alle Fälle gewappnet zu sein, halten die meisten Eigentümer zusätzliche Mittel auf ihrem Fonds- oder Sparkonto in Reserve. Wenn Sie genügend Geld auf die Seite gelegt haben, reicht dies möglicherweise für Ihr Anbauprojekt oder zumindest einen wesentlichen Teil davon.

Hypothek aufstocken

Wenn es um einen Anbau geht, suchen viele Eigentümer das Gespräch mit ihrer Bank bzw. ihrem Hypothekarpartner. Denn die Kosten liegen rasch einmal höher als was das übliche Jahresbudget hergibt. Der Gedanke ist also naheliegend, die bestehende Hypothek aufzustocken. Dabei sollten Sie aber zwei Einschränkungen beachten:

  • Es gilt weiterhin die «goldene Regel» in der Immobilienfinanzierung: Die neu bewilligte Gesamthöhe der Hypothek für Eigenheime darf höchstens 80 Prozent des Liegenschaftswertes ausmachen. Bei Ferienobjekten liegt die Belehnungsgrenze bei 60%. Dabei ist es entscheidend, von welcher tatsächlichen Wertvermehrung die Bank ausgeht. Der Spielraum ist dann grösser, wenn Sie bereits einige Amortisationen geleistet haben und die aktuelle Belehnung unter 80 Prozent liegt. Weiter ist daran zu denken, dass die finanzielle Tragbarkeit nachgewiesen sein muss. Nach der Aufstockung der Hypothek dürfen die laufenden Kosten für Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten höchstens ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen (mit einem längerfristigen kalkulatorischen Zins gerechnet).
  • Sie sollten sich im Klaren darüber sein, dass die Bank möglicherweise die Gesamtsituation prüft. Falls sich der Wert der Liegenschaft und/oder Ihre Einkommensverhältnisse verändert haben, kann es zu einer Neubeurteilung kommen. Im Alter 55+ oder 60+ ist daran zu erinnern, dass die Finanzierung und die Höhe des Kredits über die Pensionierung hinaus tragbar sein müssen.

Vorsorgegelder beziehen

Für einen Anbau und jede Art von grösseren Renovationen und Erweiterungen steht es Ihnen zu, Ihre eigenen Vorsorgegelder dafür einzusetzen (Guthaben der Pensionskasse und der 3. Säule). Bezüge sind alle fünf Jahre möglich, wobei ein Mindestbetrag von 20’000 Franken zu beachten ist. Zwingend ist auch, dass Sie diese «Finanzspritze» nicht für reinen Unterhalt, sondern für wertvermehrende Investitionen einsetzen. Bei den Pensionskasse (PK)-Guthaben ist zu berücksichtigen, dass ab Alter 50 gewisse Einschränkungen zu beachten sind. In den fünf Jahren vor der ordentlichen Pensionierung können Sie aber Mittel der Säule 3a jederzeit auflösen. Sämtliche Bezüge müssen versteuert werden, wenn auch zu einem reduzierten Steuersatz. Weiter ist zu beachten:

  • Es muss sich in jedem Fall um selbst genutztes Wohneigentum handeln (keine Ferienwohnungen oder Anlageobjekte).
  • Sie haben grundsätzlich die Wahl, Vorsorgegelder entweder vorzubeziehen oder zu verpfänden. Bei der Variante Verpfändung wird der entsprechende Betrag gegenüber der Bank verpfändet. Aufgrund dieser Sicherheit gewähren die meisten Banken einen höheren Kreditbetrag.
  • Wenn Sie Geld beziehen wollen, das bereits verpfändet ist, braucht es dazu das Einverständnis Ihrer Bank. Die Bank wird wie bei jeder Aufstockung einer Hypothek das Dossier nochmals prüfen (finanzielle Tragbarkeit, maximale Belehnung von 80 Prozent des Liegenschaftswertes).
  • Denken Sie an Ihre eigene Vorsorge und finanzielle Absicherung, vor allem bei Bezügen von PK-Guthaben: Wenn der vorbezogene Betrag später nicht wieder an die PK zurückbezahlt wird, müssen Sie später eine geschmälerte Altersrente in Kauf nehmen. Je nach PK und deren Reglement können dadurch auch die Risikoleistungen im Fall von Invalidität oder Tod tangiert sein. Lassen Sie sich dazu beraten und gehen Sie planmässig vor.

Energieeffizient anbauen und Fördergelder beantragen

In der Praxis kommt es oft vor, dass mit dem Projekt noch weitere Verbesserungen, Umbauten und Erweiterungen verbunden sind. Die einen sanieren bei dieser Gelegenheit noch die Gebäudehülle oder ergänzen das Projekt mit einer eigenen Photovoltaik-Anlage auf dem Dach. Wenn das Projekt zugleich die Energieeffizienz verbessert und CO2-Emissionen senkt, stehen Ihnen in den meisten Kantonen finanzielle Zuschüsse zu.

  • Eine wichtige Anlaufstelle für Fördergelder im Zuge von Sanierungsmassnahmen ist das Gebäudeprogramm. Diese von Bund und Kantonen gemeinschaftlich betriebene Institution setzt sich für die Reduktion des Energieverbrauchs und des CO2-Ausstosses ein. Die Website Energiefranken.ch bietet eine Suchfunktion für alle Förderprogramme aus der ganzen Schweiz – gestützt auf den Ort Ihrer Liegenschaft.
  • Wenn Sie sich erst einmal ein Bild davon machen wollen, wie es um die Energieeffizienz bestellt ist, dann sollten Sie einen Gebäudeenergieausweises der Kantone (GEAK) bestellen. Das Ergebnis ist in die Kategorien A (sehr energieeffizient) bis G (wenig energieeffizient) eingeteilt. Manche Kantone verlangen diesen Ausweis ohnehin im Zuge von Zuschüssen. Vielerorts wird diese Analyse mit einem Förderbeitrag unterstützt.
Ein Zimmer mit Holzwänden. Durch das grosse Fenster ist eine Bergkulisse zu sehen.
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Schliesslich ist es gut zu wissen, dass Sie Liegenschaftsunterhalt bei der Einkommenssteuer in Abzug bringen können. Die meisten Kantone publizieren auf ihrer Website einen detaillierten Katalog, welche Massnahmen steuerlich absetzbar sind und welche nicht. Der wertvermehrende Anteil eines Anbaus kann hier nicht geltend gemacht werden – dennoch sollten Sie alle Rechnungen und Belege dazu aufbewahren. Ihre Auslagen können später bei einem allfälligen Grundstückgewinn steuerlich geltend gemacht werden.

Grundsätzlich gilt: Energiesparende Investitionen können Sie beim Bund wie bei der Kantonssteuer zu 100 Prozent vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Versicherungen abschliessen und anpassen

Sobald die Finanzierung unter Dach und Fach ist, würden Sie das Projekt am liebsten starten. Bevor Unternehmer und Handwerker ans Werk gehen, sollten Sie die notwendigen Bauversicherungen prüfen. Sind Sie ausreichend versichert, falls während den Arbeiten etwas schiefgeht?

Dabei geht es vor allem um die Bauherrenhaftpflicht, die Bauwesenversicherung und die Deckung für Feuer- und Elementarschäden.

Haftpflicht

Die meisten Privathaftpflichtversicherungen bieten bei privatem Wohneigentum eine ausreichende Deckung für kleinere Renovationen und Unterhaltsarbeiten. Damit haben Hauseigentümer bestens vorgesorgt. Ab einer Bausumme von 200’000 oder 250’000 ist jedoch eine zusätzliche Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschliessen (je nach Geschäftsbedingungen Ihrer Versicherung).

Auf jeder Baustelle kann einmal etwas passieren. Als Bauherr haften Sie für Schäden an Drittpersonen und fremdem Eigentum. Fragen Sie bei Ihrer Versicherung nach und verlangen Sie gegebenenfalls eine Zusicherung. Achten Sie auf die Bestimmungen in Ihrer Police. Heikle Arbeiten an Fundamenten oder eine ungenügende Begleitung durch Ingenieure sind möglicherweise nicht versichert oder können Leistungskürzungen zur Folge haben. Je nach Vorhaben sind teils Zusatzdeckungen sinnvoll.

Bauwesenversicherung

Auch der Abschluss einer Bauwesenversicherung ist sehr ratsam. Damit ist optimal vorgesorgt, falls irgendwelche Teile an Ihrem Haus oder Grundstück zu Schaden kommen. Die Bauwesenversicherung würde zum Beispiel den Schaden decken, wenn im Zug von Bohrarbeiten eine Wasserleitung kaputtgeht. Die Bauwesenversicherung ist eine Art «Vollkasko» für Ihre Liegenschaft während den Bauarbeiten. Sie deckt auch Vandalismus oder Diebstahl auf Baustellen.

Gebäudeversicherung

Die meisten Kantone kennen eine obligatorische Gebäudeversicherung gegen Feuer- und Elementarereignisse wie Feuer, Überschwemmung, Sturm etc. Sobald ein Projekt ein gewisses Volumen übersteigt, muss dies der zuständigen Versicherung gemeldet werden (im Kanton Zürich z. Bsp. ab einer Wertvermehrung von mindestens 50’000 Franken).

Jeder Um- oder Anbau erhöht den Nutzen Ihrer Liegenschaft und trägt zu mehr Lebensqualität bei. Finanziell gesehen ist damit aber auch eine Wertvermehrung verbunden. Bevor Sie das neue Gäste- oder Musikzimmer einrichten oder den neuen Wintergarten beziehen – ein wichtiger Punkt steht noch auf der To Do-Liste: Informieren Sie die Gebäudeversicherung über Ihr Projekt. Wichtig ist, dass die Versicherung die Differenz zwischen dem bisherigen und dem neuen Versicherungswert kennt. Wenn Sie die Versicherungssumme nicht anpassen lassen, wären Sie in einem Schadensfall unterversichert. Sobald aber auch diese Formalität erledigt ist, können Sie das Wohnen im neu dazu gewonnenen Raum in vollen Zügen geniessen.

Fazit: nicht umziehen, sondern anbauen

Sie fühlen sich in Ihrem Eigenheim wohl, würden aber trotzdem gern über mehr Wohnfläche verfügen? Dann müssen Sie sich nicht zwingend nach einer neuen Bleibe umsehen. Prüfen Sie, ob Sie nicht einfach an Ihr Haus anbauen können. Ob nach hinten, zur Seite, nach oben oder in Massiv- oder Fertigbauweise – die Optionen sind vielfältig. Wichtig ist jedoch, trotz Enthusiasmus für das kommende Bauprojekt die Finanzierung und nötigen Versicherungen stets im Auge zu behalten und frühzeitig abzuklären.

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