Ampliamento della casa: finanziamento, assicurazione e le varie possibilità

Ampliamento della casa: finanziamento, assicurazione e le varie possibilità

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12.08.2021 | 3 minuti

La vostra casa è diventata troppo piccola? Non per questo dovete subito ordinare il furgone per traslochi. Un’estensione di un edificio esistente crea più spazio e di solito aumenta il valore della proprietà. Con qualche buona idea e il supporto degli esperti, potete creare un progetto che fa al caso vostro. Vi spieghiamo cosa dovete tenere sott’occhio se desiderate aumentare la superficie abitabile della vostra casa.

Pianificare l’estensione di una casa

L’estensione di una casa è un progetto di portata simile alla costruzione di una casa nuova. Agendo con prudenza, scrupolosità e l’aiuto degli esperti otterrete il risultato desiderato. In qualità di committenti, dovrete avere ben chiari alcuni aspetti fondamentali.

Permesso di costruzione e stima dei costi: un architetto professionista progetta l’estensione della casa. Esperti qualificati sono abilitati a sondare il margine di manovra in base alle distanze di confine, ai regolamenti edilizi e di zonizzazione. Un architetto compila tutti i piani e i documenti obbligatori per un permesso di costruzione. Il preventivo dell’architetto vi darà già un’idea del costo dell’estensione.

Finanziamento: questo deve essere chiarito fin dall’inizio, in quanto un tale progetto può essere complesso e risultare costoso. Avete abbastanza riserve? O pensate di aumentare la vostra ipoteca esistente? Chiarite in anticipo quali requisiti devono essere soddisfatti.

Assicurazioni: per un progetto di queste dimensioni, è necessario controllare di essere sufficientemente assicurati come committenti. Con ciò ci si riferisce in particolare all’assicurazione di responsabilità civile del committente e all’assicurazione dei lavori di costruzione. Inoltre, dovete anche notificare l’assicurazione cantonale dei fabbricati (obbligatoria nella maggior parte dei Cantoni). Di per sé, un’estensione rappresenta un aumento di valore. Le misure attuate devono essere segnalate alle compagnie di assicurazione, evitando così che la copertura assicurativa rimanga insufficiente.

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Di seguito approfondiremo i fattori di cui sopra che entrano in gioco quando si pianifica un’estensione della casa.

Ottenere il permesso di costruzione

Si potrebbe pensare che una casa, la cui nuova costruzione è già stata approvata in passato, non abbia bisogno di un nuovo permesso di costruzione. Purtroppo però non è così: l’approvazione, infatti, è stata concessa solo per la casa nella sua forma precedente. Un’estensione successiva deve essere sottoposta a una nuova procedura di permesso di costruzione.

Le norme edilizie dettagliate per la zona interessata o il regolamento edilizio del comune forniscono il quadro di riferimento. Un’estensione deve essere conforme a numerosi requisiti del diritto edilizio, a leggi energetiche, alla protezione dal rumore e antincendio e molto altro. A seconda dell’immobile, possono entrare in gioco anche la tutela del luogo e dei monumenti.

Vista di una casa in fase di ristrutturazione.
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Prima di immaginarvi l’estensione già pronta, dovreste informarvi presso le autorità competenti. Naturalmente, anche l’architetto che si occuperà del progetto sarà in grado di consigliarvi adeguatamente.

Scegliere il giusto architetto

Lo studio dell’architetto è il vostro braccio destro durante i lavori di ampliamento: si occupa di controllare tutte le condizioni strutturali, di sviluppare un modello per l’estensione secondo i vostri desideri e infine di presentare anche la domanda di pianificazione alle autorità. L’ideale sarebbe contattare lo stesso architetto che ha costruito la casa, ma vale la pena anche ricevere qualche raccomandazione da amici e conoscenti. Se non avete ancora un’idea, potete consultare un database centrale come quello della Società svizzera degli ingegneri e degli architetti SIA (SIA).

Finanziamento

Sembra semplice: chi vuole investire in un’estensione della casa o, in generale, in una ricostruzione, deve conoscere bene il proprio budget. A quali risorse finanziarie avete pensato? Al conto di risparmio, a un prestito o un aumento dell’ipoteca, o a contributi di incentivazione?

I costi di un’estensione dipendono da molti fattori, in particolare dalle dimensioni e dal volume, dai materiali e dal metodo di costruzione, e infine dai necessari lavori di adattamento strutturale. Per conoscere in anticipo il budget e la stima dei costi, dovreste chiedere consiglio all’architetto o all’azienda costruttrice. Appena sarete a conoscenza dei dati più importanti (stima dei costi, documenti di pianificazione, descrizione del progetto) sarà possibile elaborare la soluzione di finanziamento più appropriata.

Finanziare con i propri risparmi

Per molti privati, l’acquisto di un’abitazione di proprietà rappresenta il maggiore investimento della vita. A lungo termine, è importante garantire la manutenzione continua e la conservazione del valore. Dovreste essere in grado di coprire con i vostri risparmi o il reddito attuale le spese accessorie, la manutenzione periodica e i piccoli lavori. Per essere preparati a ogni eventualità, la maggior parte dei proprietari tiene ulteriori riserve sul proprio conto fondi o di risparmio. Se avete abbastanza soldi da parte, questi potrebbero essere sufficienti per il vostro progetto di ampliamento, o almeno per una gran parte.

Aumentare l’ipoteca

Molti proprietari chiedono consiglio alla loro banca o al fornitore dell’ipoteca quando intendono effettuare un’estensione della casa, in quanto i costi possono superare rapidamente il solito budget annuale. L’idea di aumentare l’ipoteca esistente è quindi naturale. In tal caso dovete tenere a mente due restrizioni.

  • Vale sempre la “regola d’oro” nel finanziamento immobiliare: l’importo complessivo appena approvato dell’ipoteca (per case abitate dai proprietari) non può superare l’80% del valore dell’immobile. Per le case vacanza, il limite è del 60%. Inoltre, è decisivo anche l’ammontare effettivo del valore dell’immobile che la banca presuppone. Il margine di manovra è maggiore se avete già fatto alcuni ammortamenti e l’attuale valore di anticipazione è inferiore all’80%. È anche importante ricordare che è necessario dimostrare la sostenibilità finanziaria. Dopo l’aumento dell’ipoteca, le spese correnti per gli interessi, l’ammortamento e le spese accessorie non devono superare un terzo del vostro reddito lordo (calcolato con un tasso d’interesse calcolatorio a lungo termine).
  • Dovete essere consapevoli del fatto che la banca può rivedere la situazione generale. Se il valore dell’immobile e/o il vostro reddito cambiano, potrebbe esserci una rivalutazione. Oltre i 55 o i 60 anni di età, ricordate che il finanziamento e l’importo del prestito devono essere sostenibili anche dopo il pensionamento.

Prelevare gli averi previdenziali

Per un’estensione e qualsiasi tipo di ristrutturazione e ampliamento di grande portata avete il diritto di utilizzare il patrimonio previdenziale (averi della cassa pensioni e del 3° pilastro). I prelievi sono possibili ogni cinque anni, con un importo minimo di CHF 20 000. È anche obbligatorio usare questa “iniezione di denaro” per investimenti che aumentano il valore dell’immobile, e non per la sola manutenzione. Per quanto riguarda gli averi della cassa pensione, tenete presente che a partire dai 50 anni occorre rispettare determinate restrizioni. Nei cinque anni prima del pensionamento, potete comunque prelevare i fondi del pilastro 3a in qualsiasi momento. Tutti i prelievi sono soggetti a imposte, anche se con un’aliquota ridotta. Ci sono tuttavia anche altri aspetti da tenere a mente.

  • La casa deve sempre essere abitata dal proprietario (sono escluse quindi le case per le vacanze e gli immobili acquistati come investimento).
  • In linea di principio, potete scegliere se prelevare in anticipo i vostri averi previdenziali o se costituirli in pegno, nel qual caso il relativo importo viene dato in pegno alla banca. Forti di questa sicurezza, la maggior parte delle banche concede quindi un prestito più alto.
  • Se volete prelevare del denaro in pegno, vi occorre il consenso della vostra banca. Come per ogni aumento di un’ipoteca, la banca controlla di nuovo il dossier (sostenibilità finanziaria, valore di anticipazione massimo dell’80% del valore dell’immobile).
  • Pensate alla vostra previdenza e alla sicurezza finanziaria, soprattutto quando ritirate degli averi dalla cassa pensione: se l’importo prelevato in anticipo non viene restituito alla cassa pensione, in seguito dovrete accettare una pensione ridotta. A seconda della cassa pensione e del suo regolamento, le prestazioni di rischio in caso di invalidità o di morte possono variare. Fatevi consigliare in questo e procedete secondo i piani.

Costruire puntando all’efficienza energetica e chiedere i contributi di incentivazione

In pratica, accade spesso che al progetto si affianchino ulteriori miglioramenti, conversioni ed estensioni. Alcuni colgono l’occasione per rinnovare l’involucro edilizio o integrare il progetto con un impianto fotovoltaico sul tetto. Se il progetto migliora anche l’efficienza energetica e riduce le emissioni di CO2, nella maggior parte dei Cantoni si ha diritto a sovvenzioni finanziarie.

  • Un importante punto di contatto per i contributi legati a misure di risanamento è il Programma Edifici. Questa istituzione, gestita congiuntamente dalla Confederazione e dai Cantoni, opera per ridurre il consumo energetico e le emissioni di CO2. Il sito web franchienergia.ch offre una funzione di ricerca per tutti i programmi di finanziamento in Svizzera, in base alla posizione del vostro immobile.
  • Se volete farvi un’idea dell’efficienza energetica del vostro edificio, ordinate il Certificato Energetico Cantonale degli Edifici (CECE). Gli edifici sono classificati in categorie dalla A (i più efficienti dal punto di vista energetico) a G (i meno efficienti). Alcuni Cantoni richiedono comunque questo certificato per le sovvenzioni. In molti luoghi, questa analisi è supportata da una sovvenzione.
Una stanza con pareti di legno. Attraverso l'ampia finestra si scorgono le montagne.
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Infine, è bene sapere che è possibile dedurre la manutenzione dell’immobile dall’imposta sul reddito. La maggior parte dei Cantoni pubblica sul proprio sito un un elenco dettagliato di quali misure sono deducibili e quali no. La parte dell’estensione che aumenta il valore non può essere reclamata qui; tuttavia, dovete conservare tutte le relative fatture e le ricevute poiché le vostre spese possono poi essere reclamate a fini fiscali nel caso di utili immobiliari.

In linea generale, potete detrarre dal vostro reddito imponibile il 100 per cento degli investimenti per il risparmio energetico sia a livello federale che cantonale.

Stipulare e modificare assicurazioni

Il finanziamento è finalmente pronto e il desiderio di avviare subito il progetto è forte. Prima che le aziende e i lavoratori si mettano all’opera, però, dovreste controllare l’assicurazione di costruzione necessaria. Siete sufficientemente assicurati nel caso in cui qualcosa vada storto durante i lavori?

Ci riferiamo principalmente alla responsabilità civile del committente, all’assicurazione dei lavori di costruzione e alla copertura per incendi e rischi naturali.

Responsabilità civile

La maggior parte delle assicurazioni di responsabilità civile private fornisce una copertura sufficiente per le ristrutturazioni minori e i lavori di manutenzione delle abitazioni di proprietà, cosa che garantisce la migliore copertura ai proprietari. Tuttavia, per un valore immobiliare a partire da 200 000 o 250 000 franchi, è necessario stipulare un’assicurazione supplementare di responsabilità civile del committente (a seconda dei termini e delle condizioni della vostra compagnia di assicurazione).

Nei cantieri può sempre succedere qualcosa: come committente, siete responsabili dei danni a terzi e a proprietà altrui. Controllate con la vostra compagnia di assicurazione e chiedete un’assicurazione aggiuntiva se necessario, e fate attenzione alle condizioni della vostra polizza. Lavori complicati alle fondamenta o una supervisione inadeguata da parte degli ingegneri potrebbero non essere coperti o comportare una riduzione delle prestazioni. A seconda del progetto, può essere consigliabile una copertura aggiuntiva.

Assicurazione dei lavori di costruzione

È consigliabile anche stipulare un’assicurazione dei lavori di costruzione, il modo migliore per essere coperti se parti della casa o del fondo vengono danneggiati. L’assicurazione dei lavori di costruzione coprirebbe, per esempio, i danni causati dalla rottura di un tubo dell’acqua durante i lavori di perforazione. Questa assicurazione è una sorta di copertura completa per il vostro immobile durante i lavori di costruzione, in quanto copre anche il vandalismo o il furto nei cantieri.

Assicurazione stabili

Nella maggior parte dei Cantoni è obbligatorio avere un’assicurazione stabili contro gli incendi e i rischi naturali come inondazioni, tempeste, e così via. La compagnia di assicurazione di competenza deve essere notificata non appena un progetto supera un certo volume (nel Canton Zurigo, per esempio, da un aumento di valore di almeno 50 000 franchi svizzeri).

Ogni conversione o estensione aumenta i vantaggi del vostro immobile e contribuisce a una migliore qualità della vita. Da un punto di vista finanziario, però, questo comporta anche un aumento di valore. Prima di arredare la nuova stanza degli ospiti o degli hobby o di godervi la nuova terrazza, c’è ancora una voce importante nella lista delle cose da fare: informate la compagnia di assicurazione dei fabbricati del vostro progetto. È importante che la compagnia di assicurazione conosca la differenza tra il valore assicurato precedente e quello nuovo. Se non aggiornate il valore assicurato, in caso di sinistro la vostra assicurazione vi lascerà scoperti. Ma non appena anche questa formalità sarà stata espletata, potete godervi al massimo la vita nel vostro nuovo spazio.

In sintesi: no al trasloco, sì all’ampliamento

Vi sentite a vostro agio nella vostra casa, ma vorreste comunque avere più spazio? Non dovete necessariamente cercare un nuovo posto dove vivere: controllate semplicemente se è possibile aggiungere uno spazio alla vostra casa. Che sia sul retro, di lato, verso l’alto, in costruzione solida o prefabbricata, le opzioni sono molteplici. Tuttavia, nonostante il vostro entusiasmo per il progetto imminente, è importante tenere sempre d’occhio il finanziamento e le assicurazioni necessarie e chiarire il tutto in anticipo.

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