Ampliamento: costi, piani e assicurazione | key4

Ampliamento della casa – a cosa prestare attenzione in quanto a costi, pianificazione e assicurazione

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12.09.2023 | 3 minuti

L’ampliamento di una casa esistente è un modo popolare per allargare lo spazio abitativo e fare acquisire maggiore valore alla proprietà. Si tratta, però, di un intervento da pianificare con cura, così da poter calcolare in anticipo il finanziamento per l’ampliamento della casa e assicurarsi di agire nel rispetto di tutte le norme importanti. Ecco a cosa dovete prestare attenzione se avete intenzione di ampliare lo spazio abitativo della vostra abitazione di proprietà.

L’essenziale in sintesi

  • L’ampliamento di una casa richiede un’attenta pianificazione per essere fin da subito in linea con importanti norme (ad esempio, la richiesta di una licenza di costruzione).
  • Il costo dell’ampliamento di una casa dipende da vari fattori, come le dimensioni, il materiale e il metodo di costruzione. Per la pianificazione si può ricorrere, ad esempio, a uno studio di architettura.
  • Per quanto riguarda invece il finanziamento dell’ampliamento di una casa esistente, esistono varie opzioni, sia impiegando i propri risparmi sia disponendo un aumento dell’ipoteca. La cosa migliore è avvalersi di una consulenza.
  • Prima di avviare i lavori di costruzione, occorre verificare che tutte le assicurazioni necessarie siano aggiornate (assicurazione di responsabilità civile, assicurazione costruzioni e assicurazione stabili).

Ampliamento della casa: basi per la pianificazione

L’ampliamento di una casa è, almeno in fase di pianificazione, un progetto di portata analoga a quello di una nuova costruzione. Prima di iniziare i lavori di ampliamento in una casa esistente, è necessario chiarire i seguenti punti riguardanti il permesso di costruzione e la stima dei costi:

  • Pianificazione affidata a uno studio di architettura: Le persone esperte e qualificate sono in grado di identificare i margini d’azione in merito a distanze di confine e norme edilizie e di zonizzazione. Inoltre, si occupano della compilazione di tutti i piani e dei documenti necessari per il permesso di costruzione. La stima dei costi dello studio di architettura, poi, vi fornisce già un’idea di quanto potrà costare l’ampliamento della casa.
  • Finanziamento: Innanzitutto occorre far luce sull’aspetto del finanziamento, in quanto un progetto di ampliamento della casa può diventare dispendioso. Avete da parte abbastanza riserve per poter procedere? Oppure pensate di ricorrere a un aumento dell’ipoteca esistente? Si tratta quindi di chiarire in anticipo quali requisiti devono essere soddisfatti.
  • Assicurazioni: Per un progetto di tale portata, in quanto committenti dovete accertarvi di essere adeguatamente assicurati. Sono particolarmente importanti l’assicurazione privata dei lavori di costruzione e l’assicurazione di responsabilità civile del committente. Inoltre, è necessaria una notifica all’assicurazione stabili cantonale (obbligatoria nella maggior parte dei Cantoni). Poiché l’ampliamento di una casa rappresenta di per sé un aumento di valore, gli interventi effettuati devono essere segnalati alle compagnie assicurative per evitare una situazione di sottocopertura.
  • Artigiani e artigiane: Una volta conclusa la fase di pianificazione, il progetto deve essere realizzato in modo professionale. Esattamente come per una nuova costruzione o una ristrutturazione, anche per l’ampliamento di una casa si fa ricorso ai servizi di diversi artigiani e artigiane. Presso il nostro partner Houzy troverete artigiani e artigiane certificati della vostra regione. Ottenete preventivi gratuiti in pochi clic.

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Di seguito analizziamo più nel dettaglio i già citati fattori che entrano in gioco nella pianificazione di un ampliamento di una casa.

Ottenere il permesso di costruzione per l’ampliamento della casa

Se si vuole ampliare a posteriori una casa già esistente, è necessario avviare una nuova procedura di permesso di costruzione. Il quadro di riferimento è costituito dalle norme edilizie dettagliate valide per la rispettiva zona, ovvero dal regolamento edilizio del Comune. L’ampliamento di una casa deve soddisfare i requisiti più disparati in materia di diritto edilizio, legislazione sull’energia, isolamento acustico, protezione antincendio e molto altro ancora. A seconda dell’ubicazione, anche le norme per la protezione degli insediamenti e dei monumenti assumono una certa rilevanza. È pertanto opportuno informarsi preventivamente presso l’autorità competente.

Prospettiva interna di una stanza in costruzione.
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Ampliamento della casa: la scelta dello studio di architettura

Nel caso vogliate procedere all’ampliamento di casa, lo studio di architettura diventerà il vostro braccio destro. Verifica tutte le condizioni strutturali, sviluppa un progetto di ampliamento in base alle vostre esigenze e infine presenta la domanda di costruzione alle autorità. L’ideale sarebbe rivolgersi allo stesso studio di architettura che ha costruito la casa. Anche i consigli di vicini, amici e conoscenti possono tornare utili. Oppure lo potete cercare in una banca dati centrale, come quella della Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA).

Finanziamento dell’ampliamento della casa

I costi per realizzare un ampliamento della casa dipendono da molti fattori: innanzitutto dalle dimensioni e dal volume dell’ampliamento, dai materiali utilizzati, dal metodo costruttivo e dagli adeguamenti strutturali necessari. Per avere in anticipo una visione chiara su budget e quadro di spesa, vi consigliamo di rivolgervi a uno studio di architettura o a un’impresa di costruzioni. Non appena si hanno in mano i dati principali su stima dei costi, documenti di pianificazione e descrizione del progetto, è possibile passare allo studio di una soluzione di finanziamento adeguata.

Ampliamento della casa: finanziare i costi con i propri risparmi

Per molti privati, possedere una casa è il più grande investimento della propria vita. La manutenzione costante e la conservazione del valore devono essere garantite a lungo termine. I costi accessori, la manutenzione periodica e i piccoli interventi dovrebbero poter essere pagati attingendo ai risparmi o al reddito corrente. Per prepararsi a ogni evenienza, la maggior parte dei proprietari e delle proprietarie di un’abitazione accantona ulteriori risorse sul proprio conto fondi o sul conto di risparmio. Se avete messo da parte abbastanza denaro, potete usarlo per finanziare il vostro progetto di costruzione, per intero o almeno in buona parte.

Aumentare l’ipoteca per l’ampliamento della casa

Quando si tratta di ampliare una casa esistente, molti proprietari e proprietarie ne discutono con la propria banca, poiché i costi eccedono rapidamente il budget annuale. L’idea di aumentare l’ipoteca esistente diventa quindi ovvia. Tuttavia, ci sono due limitazioni da tenere a mente.

  • Vale sempre la «regola d’oro» dei finanziamenti immobiliari: per le proprietà residenziali, il valore totale dell’ipoteca rivalutata non può superare l’80 percento del valore dell’immobile. Per le case di vacanza, tale limite massimo è pari al 60 percento. Il fattore decisivo è l’aumento di valore effettivo preso in considerazione dalla banca. Il margine di manovra è maggiore se sono già stati effettuati degli ammortamenti e se il finanziamento è inferiore alla soglia dell’80 percento. Inoltre, deve essere verificata la sostenibilità. Dopo l’aumento dell’ipoteca, le spese correnti per interessi, ammortamento e costi accessori non possono superare un terzo del vostro reddito lordo (calcolato con un tasso di interesse calcolatorio a più lungo termine).
  • Tenete a mente che la banca può verificare la situazione complessiva. Se il valore dell’immobile e/o la vostra situazione reddituale sono cambiati, è possibile che si proceda a una nuova valutazione. A partire dall’età di 55 o 60 anni, è necessario assicurarsi che il finanziamento e l’importo dell’ipoteca siano sostenibili anche dopo il pensionamento. Per saperne di più consultate il nostro articolo L’essenziale sulle ipoteche in età avanzata.

Prelevare dall’avere previdenziale

Gli averi previdenziali propri (crediti della cassa pensione e del 3° pilastro) possono essere utilizzati sia per un ampliamento di casa sia per ristrutturazioni e lavori di ampliamento più grandi. Il prelievo è effettuabile ogni cinque anni, per un importo minimo di 20 000 franchi. È inoltre obbligatorio che questa «iniezione finanziaria» non venga utilizzata per la mera manutenzione, ma per investimenti che rappresentino un aumento di valore. Per quanto riguarda gli averi della cassa pensioni, va sottolineato che a partire dall’età di 50 anni vengono applicate delle limitazioni. Durante gli ultimi cinque anni prima del pensionamento ordinario, è tuttavia possibile in qualsiasi momento prelevare fondi dal pilastro 3a. Tutti i prelievi devono essere tassati, ma con un’aliquota ridotta. Inoltre, va tenuto a mente quanto segue:

  • in ogni caso, deve trattarsi di abitazioni di proprietà a uso proprio (non case di vacanza o immobili di reddito).
  • In linea di principio, potete scegliere tra prelievo anticipato e costituzione in pegno. Scegliendo la seconda opzione, l’importo corrispondente viene costituito in pegno alla banca. Grazie a questa sicurezza, la maggior parte delle banche concede un importo del credito più elevato.
  • Se desiderate ritirare del denaro già impegnato, vi serve il consenso della vostra banca. Come per ogni aumento di ipoteca, la banca verifica nuovamente il dossier (sostenibilità, valore d’anticipo massimo dell’80 percento del valore dell’immobile).
  • Pensate alla vostra previdenza e alla vostra sicurezza finanziaria, soprattutto se effettuate un prelievo anticipato degli averi della cassa pensioni: se il prelievo anticipato non viene più versato nella cassa pensioni, in futuro dovrete accontentarvi di una rendita di vecchiaia inferiore. A seconda della cassa pensioni e del regolamento, ciò può influire anche sulle prestazioni di rischio in caso di invalidità o decesso. È quindi consigliabile chiedere una consulenza mirata e pianificare in anticipo.

Ampliamento efficiente dal punto di vista energetico e richiesta di incentivi

Sul piano pratico, accade spesso che al progetto vengano applicati ulteriori miglioramenti, conversioni e ampliamenti. Alcuni colgono l’occasione per risanare l’involucro dell’edificio o per integrare l’ampliamento della casa con un proprio impianto fotovoltaico sul tetto. Se l’ampliamento a una casa esistente ne migliora l’efficienza energetica e allo stesso tempo riduce le emissioni di CO2, nella maggior parte dei Cantoni si può richiedere un sostegno finanziario.

  • Grazie al calcolatore ristrutturazioni UBS potete avere un primo quadro della situazione: effettuate gratuitamente e in pochi passaggi una stima del vostro fabbisogno energetico e di ristrutturazione e calcolate le emissioni di CO2 del vostro immobile.
  • Un importante punto di riferimento per gli incentivi relativi alle opere di risanamento è il Programma Edifici. Questa istituzione, gestita congiuntamente dalla Confederazione e dai Cantoni, si impegna a ridurre il consumo energetico e le emissioni di CO2. Il sito web franchienergia.ch offre una funzione di ricerca per tutti i programmi di incentivazione dell’intera Svizzera, a seconda dell’ubicazione del vostro immobile.
  • Se prima volete avere una panoramica dell’efficienza energetica, richiedete un Certificato Energetico Cantonale degli Edifici (CECE) e una consulenza. Il risultato è indicato in specifiche classi da A (molto efficiente dal punto di vista energetico) a G (poco efficiente dal punto di vista energetico). Alcuni Cantoni richiedono comunque questo certificato in relazione alle sovvenzioni. In molti luoghi, questa valutazione è supportata da un contributo di incentivazione.
Una stanza con pareti in legno, con ampie finestre che incorniciano un paesaggio montano.
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Infine, è bene sapere che la manutenzione degli immobili può essere detratta dalle imposte sul reddito. La maggior parte dei Cantoni pubblica sul proprio sito web un catalogo dettagliato di quali misure sono deducibili e quali no. In questo caso non è possibile applicare detrazioni alla parte di un ampliamento di una casa che rappresenta un aumento di valore, ma resta necessario conservare tutte le fatture e le ricevute. In un secondo momento, in caso di eventuali utili da sostanza immobiliare, potrete detrarre le spese sostenute dalle imposte.

In linea di principio, gli investimenti finalizzati al risparmio energetico possono essere detratti al 100 percento dal reddito imponibile sia per le imposte federali che cantonali. Per saperne di più cliccate qui.

Ampliamento della casa: stipulare e adeguare le assicurazioni

Non appena avrete in pugno il finanziamento per l’ampliamento della casa, dovreste verificare le assicurazioni di costruzione necessarie. Tra queste, in particolare l’assicurazione di responsabilità civile del committente, l’assicurazione dei lavori di costruzione e l’assicurazione incendio ed elementi naturali.

Responsabilità civile in caso di ampliamento di un’abitazione esistente

La maggior parte delle assicurazioni di responsabilità civile privata fornisce una copertura sufficiente per le proprietà abitative in caso di piccoli interventi di ristrutturazione e manutenzione. Ciò significa che i proprietari e le proprietarie di un’abitazione dispongono di un’adeguata copertura assicurativa. Tuttavia, a partire da costi di costruzione compresi tra 200 000 e 250 000 franchi, occorre stipulare anche un’ assicurazione di responsabilità civile del committente (a seconda delle condizioni di assicurazione).

In qualsiasi cantiere può verificarsi un incidente. In qualità di committenti, siete responsabili in caso di danni a terzi e ai beni di terzi. Informatevi presso la vostra assicurazione e, se necessario, chiedete una conferma di copertura. Rispettate le condizioni della vostra assicurazione. In alcune circostanze, i lavori di fondazione complessi o una sorveglianza insufficiente da parte dello studio di ingegneria incaricato possono non essere assicurati o comportare una riduzione delle prestazioni. A seconda del progetto, può essere utile provvedere a una copertura aggiuntiva.

Assicurazione dei lavori di costruzione per l’ampliamento della casa

La stipula di un’ assicurazione dei lavori di costruzione è altamente raccomandata. In questo modo potrete avvalervi di una copertura ottimale qualora parti della vostra casa o della vostra proprietà subiscano danni durante i lavori di costruzione. Per fare un esempio, l’assicurazione dei lavori di costruzione risarcirebbe i danni se durante le attività di perforazione dovesse venire danneggiata una conduttura idraulica. Questa assicurazione è un tipo di assicurazione casco completa per proteggere il vostro immobile durante l’esecuzione di lavori edili. Essa copre anche gli atti vandalici o i furti in cantiere.

Ampliamento della casa: assicurazione stabili

La maggior parte dei Cantoni prevede l’obbligo di stipulare un’ assicurazione stabili contro il fuoco e gli eventi naturali come incendi, inondazioni, tempeste, ecc. A partire da una certa entità (ad esempio, nel Cantone di Zurigo a partire da un aumento di valore pari almeno a 50 000 franchi), il progetto deve essere notificato all’assicurazione di competenza.

Ogni ristrutturazione o ampliamento apporta valore al vostro immobile e contribuisce a migliorare la qualità di vita. Anche dal punto di vista finanziario ne consegue un aumento di valore. È importante che l’assicurazione conosca la differenza tra il valore assicurativo precedente e quello attuale. Se non provvedete a fare adeguare la somma assicurata, in caso di sinistro non sarete opportunamente assicurati.

Conclusione sull’ampliamento della casa: no al trasloco, sì a un ampliamento

Vi sentite a vostro agio a casa vostra, ma desiderate uno spazio abitativo più ampio? Allora, invece di mettervi subito alla ricerca di una nuova casa, verificate se è possibile ampliare la vostra. Questa soluzione può aprirvi numerose possibilità. È tuttavia importante informarsi in anticipo sulle norme da rispettare e sulle opzioni di finanziamento di un ampliamento della casa. Per la pianificazione, potete avvalervi, tra l’altro, del supporto della vostra banca e di uno studio di architettura.

FAQ

Il prezzo esatto per l’ampliamento di una casa deve essere sempre calcolato caso per caso, dipendendo da requisiti e possibilità di esecuzione tra loro molto diversi. Ottenere informazioni precise sui costi è possibile solo confrontando i preventivi di diverse imprese edili. Può essere utile anche affidarsi a uno studio di architettura.

Quando si progetta un ampliamento, è consigliabile consultare uno studio di architettura, in quanto può offrirvi una consulenza completa sulle numerose opzioni e mostrarvi quelle realizzabili in base al vostro immobile e al vostro budget. Inoltre, vi fornirà assistenza anche per le formalità, ad esempio per la richiesta della licenza di costruzione.


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