Extension de maison: ce dont vous devez tenir compte en matière de coûts, de planification et d’assurance

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12.09.2023 | 3 minutes

L’extension d’une maison existante est un moyen populaire d’augmenter l’espace habitable et d’accroître la valeur du bien immobilier. Une extension doit toutefois être planifiée avec soin. Cela permet de calculer à l’avance le financement de l’extension et de s’assurer que toutes les réglementations importantes sont respectées. Nous vous expliquons ce à quoi vous devez prêter attention si vous souhaitez agrandir la surface habitable de votre logement en propriété.

L’essentiel en un coup d’œil

L’extension d’une maison nécessite une planification minutieuse afin de respecter à l’avance les réglementations importantes (p. ex. la demande de permis de construire).
Les coûts d’une extension dépendent de différents facteurs tels que la taille, les matériaux et le mode de construction. Un cabinet d’architecture peut par exemple aider à la planification.
Il existe de nombreuses possibilités de financement d’une extension d’une maison existante, que ce soit par le biais d’une épargne ou d’une augmentation de l’hypothèque. Le mieux est de demander conseil auprès de sa banque.
Avant de commencer les travaux, vérifiez que toutes les assurances nécessaires, comme l’assurance responsabilité civile, l’assurance construction et l’assurance bâtiment, sont à jour.

Extension de la maison: les bases de la planification

Une extension de maison est un projet aussi vaste qu’une nouvelle construction, tout du moins en matière de planification. Avant de commencer à construire une extension sur une maison existante, vous devez clarifier les points suivants pour l’obtention du permis de construire et l’estimation des coûts:

Planification par des architectes: des spécialistes qualifié-e-s sont formé-e-s pour déterminer les possibilités en respectant les distances à la limite de la propriété et les réglementations sur les zones et les constructions. Tous les plans et documents nécessaires à l’obtention du permis de construire seront rassemblés. Et avec le devis du cabinet d’architecture, vous avez déjà une idée du coût de l’extension de la maison.
Financement: tout au début du projet, il faut clarifier le financement de l’extension de la maison. Un tel projet peut en effet coûter cher. Avez-vous suffisamment de réserves pour cela? Ou une augmentation de l’hypothèque existante est-elle envisageable? Clarifiez au préalable les conditions qui doivent être remplies.
Assurances: Pour un projet de cette envergure, vous devriez, en tant que maître ou maîtresse d’ouvrage, vérifier si vous êtes suffisamment assuré·e. Ce qui est important, c’est surtout l’assurance construction privée et l’assurance responsabilité civile de la maîtresse ou du maître d’ouvrage. En outre, une déclaration à l’assurance bâtiment cantonale est nécessaire (obligatoire dans la plupart des cantons). Une extension représentant en soi une plus-value, les mesures prises doivent être déclarées aux assurances afin d’éviter une couverture insuffisante.
Artisanes et artisans: après la planification, votre projet doit bien sûr être réalisé dans les règles de l’art. Comme pour une nouvelle construction ou une transformation, l’extension d’une maison fait appel à différents artisans. Chez notre partenaire Houzy, vous trouverez des artisanes et des artisans certifié-e-s de votre région. Recevez des devis gratuits en quelques clics.

UBS Switzerland AG («UBS») détient une participation dans Houzy AG («Houzy»). Grâce à son partenariat stratégique avec Houzy, UBS entend élargir son offre dans le domaine Home & Living. UBS n’exerce aucun contrôle sur le site internet de Houzy et ne peut être tenue pour responsable de son contenu ou de la collecte, du traitement et de la conservation des données que vous y saisissez. UBS n’assume aucune responsabilité concernant les prestations fournies par Houzy.

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Les facteurs susmentionnés sont examinés plus en détail ci-dessous lors de la planification d’une extension de la maison.

Obtenir un permis de construire pour l’extension de la maison

Une extension ultérieure d’une maison existante est soumise à une nouvelle procédure de permis de construire. Les prescriptions détaillées en matière de construction pour la zone concernée ou le règlement de construction de la commune fixent le cadre. Une extension doit répondre aux exigences les plus diverses en matière de droit de la construction, de législation sur l’énergie, d’isolation phonique, de protection contre les incendies et bien d’autres choses encore. Selon l’emplacement, la protection des sites et des monuments historiques joue également un rôle. Cela vaut la peine de se renseigner au préalable auprès de l’autorité compétente.

Perspective intérieure d’une pièce à l’état de gros œuvre. — © Getty Images

Extension de la maison: sélection d’un cabinet d’architectes

Lors d’une extension, le cabinet d’architectes est votre bras droit. Il examine toutes les conditions de construction, développe un projet d’extension selon vos souhaits et dépose enfin la demande de permis de construire auprès des autorités. Idéalement, il faut s’adresser au cabinet d’architectes qui a construit la maison. Les recommandations du voisinage, d’ami-e-s ou de connaissances peuvent également être utiles. Vous pouvez également consulter une base de données centrale, comme celle de la < Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA)

Financement de l’extension

Le coût d’une extension à la maison dépend de nombreux facteurs, notamment de la taille et du volume de l’extension, des matériaux utilisés et du mode de construction, ainsi que des adaptations architecturales nécessaires. Afin de clarifier à l’avance le budget et le cadre financier, il est conseillé de se faire conseiller par un bureau d’architectes ou une entreprise de construction. Lorsque les données clés du devis, les documents de planification et la description du projet sont connus, la solution de financement appropriée peut être élaborée.

Extension de la maison: financer les coûts avec ses économies

Pour de nombreux particuliers, l’acquisition d’un logement en propriété est le plus gros investissement effectué au cours de leur vie. L’entretien courant et le maintien de la valeur doivent être garantis à long terme. Les charges, l’entretien périodique et les petits travaux devraient pouvoir être payés par les économies ou le revenu courant. Pour parer à toute éventualité, la plupart des propriétaires de logement placent des fonds supplémentaires sur leur compte de fonds de placement ou d’épargne. Si vous avez mis suffisamment d’argent de côté, vous pouvez l’utiliser pour financer votre projet de construction ou du moins une partie importante de celui-ci.

Augmenter l’hypothèque pour l’extension

Lorsqu’il s’agit d’ajouter une extension à une maison existante, de nombreux propriétaires s’adressent à leur banque, car les coûts dépassent rapidement le budget annuel. Il est donc logique de penser à augmenter l’hypothèque existante. Il faut toutefois tenir compte de deux restrictions:

La «règle d’or» du financement immobilier est toujours d’actualité: l’hypothèque totale nouvellement accordée pour un logement en propriété ne doit pas dépasser 80% de la valeur du bien immobilier. Dans le cas des appartements de vacances, la limite d’avance s’élève à 60%. Ce qui est déterminant, c’est l’augmentation de la valeur effective sur laquelle se base la banque. La marge de manœuvre est plus grande si vous avez déjà effectué des amortissements et si le taux d’avance actuel est inférieur à 80%. De plus, il faut prouver la tenue des charges. Après l’augmentation de l’hypothèque, les frais courants pour les intérêts, l’amortissement et les charges annexes ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut (calculé avec un taux d’intérêt calculatoire à plus long terme).
Notez que la banque peut vérifier la situation globale. Si la valeur du bien immobilier et/ou vos revenus ont changé, une réévaluation peut avoir lieu. À partir de 55 ou 60 ans, il faut veiller à ce que le financement et le montant de l’hypothèque soient supportables même après la retraite. Dans notre article, vous en apprendrez plus sur le thème hypothèque et retraite.

Retirer des capitaux de prévoyance

Des capitaux de prévoyance propres (avoirs de la caisse de pension et du 3e pilier) peuvent être utilisés pour réaliser une extension ainsi que pour des rénovations et des agrandissements importants. Un retrait est possible tous les cinq ans, avec un montant minimum de 20 000 francs. Il est également obligatoire que cette «aide financière» ne soit pas utilisée pour l’entretien pur et simple, mais pour des investissements qui augmentent la valeur du bien. En ce qui concerne l’avoir de la caisse de pension, il faut savoir qu’à partir de 50 ans, certaines restrictions s’appliquent. Toutefois, au cours des cinq dernières années avant la retraite ordinaire, vous pouvez retirer à tout moment des fonds du pilier 3a. Tous les versements sont imposables, mais à un taux réduit. Vous devez par ailleurs veiller aux points suivants:

il doit dans tous les cas s’agir d’un logement en propriété habité par son propriétaire (pas de logements de vacances ou d’immeubles de rendement).
De manière générale, vous avez le choix entre le versement anticipé et le nantissement. Dans la variante nantissement, le montant correspondant est mis en gage auprès de la banque. Grâce à cette garantie, la plupart des banques accordent un montant de crédit plus élevé.
Si vous souhaitez retirer de l’argent qui a déjà été mis en gage, vous devez obtenir l’accord de votre banque. Comme pour toute augmentation d’une hypothèque, la banque réexaminera le dossier (tenue des charges, taux d’avance maximal de 80% de la valeur du bien immobilier).
Pensez à votre propre prévoyance et à votre sécurité financière, notamment en cas de retrait anticipé des fonds de la caisse de pension: si le versement anticipé n’est pas reversé ultérieurement dans la caisse de pension, vous devrez vous accommoder plus tard d’une rente de vieillesse réduite. Selon la caisse de pension et le règlement, cela peut également avoir des conséquences sur les prestations de risque en cas d’invalidité ou de décès. Faites-vous conseiller à ce sujet et planifiez à l’avance.

Bâtir une extension efficace sur le plan énergétique et demander des subventions

Dans la pratique, il arrive souvent que le projet soit lié à d’autres améliorations, transformations ou extensions. Certaines personnes en profitent pour rénover l’enveloppe du bâtiment ou pour compléter l’extension de la maison par leur propre installation photovoltaïque sur le toit. Si l’extension d’une maison existante améliore en même temps l’efficacité énergétique et réduit les émissions de CO2, la plupart des cantons offrent un soutien financier:

Le calculateur de rénovation UBS vous permet de vous faire une première idée: calculez gratuitement et en quelques étapes seulement les besoins estimés en énergie et en rénovation ainsi que les émissions de CO2 de votre bien immobilier.
Un point de contact important pour les subventions dans le cadre de mesures de rénovation est le Programme Bâtiments. Cette institution, gérée conjointement par la Confédération et les cantons, s’engage à réduire la consommation d’énergie et les émissions de CO2. Le site Internet francsenergie.ch propose une fonction de recherche pour l’ensemble des programmes de subvention de toute la Suisse en fonction de la localisation de votre bien immobilier.
Les personnes qui souhaitent d’abord se faire une idée de l’efficacité énergétique commandent un Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) et se font conseiller. Le résultat est classé de A (très efficace sur le plan énergétique) à G (faiblement efficace sur le plan énergétique). Certains cantons exigent de toute façon ce certificat pour toute demande de subventions. Dans de nombreux endroits, cette analyse est financée par une subvention.

Une pièce avec des murs en bois avec de grandes fenêtres qui laissent entrevoir un paysage de montagne. — © Getty Images

Enfin, il est bon de savoir que l’entretien du bien immobilier peut être déduit des impôts sur le revenu. La plupart des cantons publient sur leur site Internet un catalogue détaillé des mesures qui sont déductibles ou non des impôts. La partie d’une extension qui augmente la valeur ne peut pas être déduite ici, mais nous vous conseillons malgré tout de conserver l’ensemble des factures et des justificatifs. Vous pourrez faire valoir vos dépenses ultérieurement lors d’un éventuel gain immobilier.

En principe, la règle est la suivante: les investissements permettant d’économiser de l’énergie peuvent être déduits à 100% du revenu imposable, tant pour l’impôt fédéral que pour l’impôt cantonal. Vous pouvez en savoir plus à ce sujet ici.

Extension de la maison: souscrire et adapter des assurances

Une fois le financement de l’extension bouclé, vous devez vérifier les assurances construction nécessaires. Il s’agit principalement de la responsabilité civile de la maîtresse / du maître d’ouvrage, de l’assurance construction et de la couverture contre les dommages dus aux incendies et aux événements naturels.

Responsabilité civile en cas d’extension d’une maison existante

La plupart des assurances responsabilité civile privée offrent une couverture suffisante pour les petits travaux de rénovation et d’entretien dans le cadre de la propriété privée. Les propriétaires de maisons sont ainsi bien assuré-e-s. Toutefois, à partir d’un montant de construction compris entre 200 000 et 250 000 francs, il faut en plus souscrire une assurance responsabilité civile de la maîtresse / du maître d’ouvrage (selon les conditions d’assurance).

Sur chaque chantier, il peut se passer quelque chose. En tant que maîtresse ou maître d’ouvrage, vous êtes responsable des dommages causés à des tiers et aux biens d’autrui. Renseignez-vous auprès de votre assurance et, le cas échéant, demandez une couverture provisoire. Consultez les conditions de votre assurance. Des travaux délicats sur les fondations ou une surveillance insuffisante par le bureau d’ingénieurs mandaté peuvent ne pas être assurés ou entraîner des réductions de prestations. Selon le projet, des couvertures supplémentaires peuvent être utiles.

Assurance construction en cas d’extension

La souscription d’une assurance construction est également vivement conseillée. Vous bénéficiez ainsi d’une couverture optimale si des parties de votre maison ou de votre terrain sont endommagées pendant les travaux. Par exemple, l’assurance construction couvrirait les dommages si une conduite d’eau était endommagée lors de travaux de forage. L’assurance construction est une sorte d’assurance tous risques pour votre bien immobilier pendant les travaux. Elle couvre également le vandalisme ou le vol sur le chantier.

Extension de la maison: assurance bâtiment

La plupart des cantons imposent une assurance bâtiment obligatoire contre les incendies et les événements naturels tels que les inondations, les tempêtes, etc. à partir d’une certaine taille (p. ex. dans le canton de Zurich à partir d’une augmentation de valeur d’au moins CHF 50 000), le projet doit être déclaré à l’assurance compétente.

Chaque transformation ou extension améliore l’utilisation de votre bien immobilier et contribue à une meilleure qualité de vie. D’un point de vue financier, cela implique également une augmentation de la valeur. Il est important que l’assurance connaisse la différence entre l’ancienne et la nouvelle valeur assurée. Si vous ne faites pas adapter la somme assurée, vous serez sous-assuré-e en cas de sinistre.

Conclusion sur l’extension: construire une extension plutôt que déménager

Vous vous sentez bien dans votre maison, mais vous aimeriez avoir plus de surface habitable? Dans ce cas, vous ne devez pas nécessairement chercher une nouvelle maison. Vérifiez si une extension de votre maison est réalisable, car cela peut vous ouvrir de nombreuses possibilités. Il est toutefois important de se renseigner au préalable sur les réglementations nécessaires et le financement d’une extension. Vous pouvez obtenir de l’aide pour la planification, notamment auprès de votre banque et de cabinets d’architecture.

FAQ

Le prix exact d’une extension doit toujours être calculé individuellement, car les conditions et les possibilités d’exécution respectives sont très différentes d’un cas à l’autre. Pour obtenir des informations précises sur les coûts, vous devez demander des devis à différentes entreprises de construction et les comparer. Il peut également être utile de faire appel à un bureau d’architecture.

Lors de la planification d’une extension, il est conseillé de consulter un bureau d’architectes. Les architectes peuvent vous donner des conseils complets sur les nombreuses possibilités et vous montrer quelles options sont réalistes pour votre bien et votre budget. Et vous bénéficiez également d’une assistance pour les formalités telles que la demande de permis de construire.

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