Extension: options disponibles, financement et assurance | key4.ch

Extension: options disponibles, financement et assurance

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12.08.2021 | 3 minutes

Vous vous sentez à l’étroit chez vous? Pas besoin d’en faire toute une histoire, ni d’appeler les déménageurs tout de suite. Il suffit d’agrandir la superficie du bien actuel, ce qui devrait augmenter sa valeur par la même occasion. Nos spécialistes peuvent vous aider à mettre sur pied un projet solide pour concrétiser vos idées. Nous vous expliquons ce qu’il faut savoir pour agrandir la surface habitable de votre logement à usage propre.

Planification de l’extension

Une extension est un projet au moins tout aussi conséquent qu’une construction à neuf (lors de la phase de conception tout du moins). La prudence, la rigueur et l’aide de spécialistes sont nécessaires pour obtenir le résultat souhaité. En tant que maître d’ouvrage, vous devez être au clair sur les points suivants:

  • Permis de construire et devis: un ou une architecte planifie l’extension. Ces professionnels qualifiés sont formés pour exploiter la marge de manœuvre restante une fois le respect des distances, de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme pris en compte. Un ou une architecte établit les plans et les documents nécessaires à l’obtention du permis de construire. Avec le devis de l’architecte, vous vous faites une idée du prix de l’agrandissement.
  • Financement: à clarifier au début du processus. Ce type de projet peut se révéler à la fois complexe et coûteux. Avez-vous de quoi vous le permettre? Ou songez-vous à une augmentation de votre hypothèque en cours? Établissez en avance les conditions à remplir.
  • Assurances: pour un projet de cette ampleur, vous devez vérifier si vous avez toutes les assurances nécessaires en tant que maître d’ouvrage, en particulier une assurance de travaux de construction et une assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage. Il faut également s’inscrire auprès d’un établissement cantonal d’assurance, ce qui est obligatoire dans la plupart des cantons. L’extension engendre par principe une plus-value immobilière. Il faut informer les assurances des travaux déjà réalisés pour éviter les insuffisances.

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Nous allons aborder plus en détail les facteurs mentionnés ci-dessus dans l’optique de la planification d’une extension.

Obtenir un permis de construire

On pourrait penser qu’il n’y a pas besoin d’ un nouveau permis alors qu’on en a déjà obtenu un pour construire la maison. Ce serait une erreur, étant donné que le premier permis n’a été émis que pour la construction de la maison et pour rien d’autre. Il faut en demander un nouveau pour d’autres travaux.

Le cadre juridique est posé par les dispositions détaillées sur la construction de la zone concernée ou le règlement de construction de la commune. Une extension doit répondre à différentes exigences comme les lois sur l’énergie, les mesures anti-bruit et de protection contre les incendies, et bien d’autres encore. En fonction du bien, il peut aussi y avoir des questions de protection de patrimoine ou des sites construits.

Vue sur une maison en travaux.
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Vous devez vous renseigner auprès des autorités compétentes avant même de pouvoir imaginer le résultat. Il va de soi que l’architecte pourra aussi bien vous conseiller, étant donné que c’est cette personne qui se charge de la demande de permis.

Choisir un cabinet d’architecture

Le cabinet d’architecture est votre plus grand allié lors des travaux. Il vérifie toutes les caractéristiques du site, vous soumet une proposition répondant à votre demande et dépose une demande de permis de construire auprès des autorités. L’idéal est de recontacter le cabinet qui s’est chargé de la construction du bien d’origine. Les recommandations de vos voisins et de votre réseau personnel sont également une aide précieuse. En l’absence de bonne piste, vous pouvez consulter une base de données centrale comme celle de la SIA (Société suisse des ingénieurs et architectes).

Financement

Ce n’est pas bien compliqué: il faut connaitre son budget lorsqu’on souhaite entreprendre des travaux de rénovation ou d’extension. À quelles ressources financières avez-vous pensé recourir: le compte d’épargne, le prêt, l’augmentation de l’hypothèque ou les fonds d’encouragement?

Le coûts des travaux dépend de nombreuses variables: la superficie, le volume, les matériaux, le type de construction ainsi que les travaux d’ajustement nécessaires. Consultez votre architecte ou votre constructeur pour bien connaitre à l’avance le budget. Une fois que le devis, les plans et la description de projet sont établis, le moment est venu de trouver la solution de financement adaptée.

Financement avec les économies

L’achat d’une maison personnelle est l’investissement d’une vie pour de nombreux particuliers. Sur le long terme, il s’agit d’une question de maintien de la valeur immobilière et du financement de l’entretien. Les frais annexes, l’entretien régulier et les menus travaux devraient normalement être finançables avec vos économies et vos revenus actuels. Pour parer à toute éventualité, la plupart des propriétaires disposent des ressources en réserve sur un compte d’épargne ou de fonds de placement. Si vous avez assez d’argent de côté, cela devrait couvrir tout ou au moins une grande partie du projet.

Augmentation d’hypothèque

Pour réaliser une extension, nombre de propriétaires en discutent avec leur banque ou leur partenaire hypothécaire. Les coûts peuvent, en effet, rapidement s’avérer plus importants que le budget annuel habituel, ce qui rend une hausse de l’hypothèque, somme toute, logique. Vous devez à ce sujet tenir compte de deux limitations:

  • La «règle d’or» du financement immobilier s’applique toujours, à savoir que le nouveau montant de l’hypothèque ne peut représenter au maximum que 80% de la valeur du bien à usage propre (60% pour les maisons de vacances). Il est déterminant de savoir quelle part de la plus-value est prise en charge par la banque. La marge de manœuvre est proportionnelle à la part de l’hypothèque que vous avez déjà amortie, ce qui fait que l’avance actuelle est inférieure à 80%. Sans oublier qu’il faut aussi prouver la pérennité financière d’une augmentation de l’hypothèque. Une fois l’hypothèque augmentée, les frais courants (intérêts, amortissements et frais annexes) peuvent représenter au maximum un tiers de votre revenu brut (calcul à partir d’un taux indicatif à long terme).
  • Vous devez être conscient-e que la banque peut évaluer votre situation dans son ensemble. Si jamais la valeur du bien immobilier ou votre niveau de revenus évoluent, cela peut engendrer une réévaluation. Quand on a plus de 55 ou 60 ans, il faut se rappeler que le financement et le montant du crédit doit être supportable après le départ à la retraite.

Se faire verser l’avoir de prévoyance

Pour tous les travaux, qu’il s’agisse de rénovation ou d’agrandissement, vous avez le droit d’utiliser votre avoir de prévoyance (avoirs de caisse de pension et du 3e pilier). Les versements sont possibles tous les cinq ans, d’un montant minimum de 20 000 CHF. Il est aussi obligatoire que ce «soutien financier» ne serve pas qu’à l’entretien du bien mais aussi aux investissements qui lui font gagner de la valeur. Avec l’avoir de caisse de pension, il faut tenir compte de certaines limitations s’appliquant à partir de l’âge de 50 ans Dans les cinq années précédant la retraite légale, vous pouvez le résilier à tout moment via le pilier 3a. Tous les versements sont imposables, mais à un taux réduit. Remarque:

  • il faut forcément que ce soit une habitation à usage propre (les maisons de vacances et les biens de placement en sont exclus).
  • Vous avez, en principe, le choix d’obtenir un versement anticipé de votre avoir de prévoyance ou de le mettre en gage. En optant pour la mise en gage, le montant concerné est couvert par la banque. Avec cette sécurité, un montant de crédit plus important est proposé par la plupart des banques.
  • Si vous souhaitez vous faire verser de l’argent qui est déjà en gage, il vous faut l’accord de la banque. Cette dernière revérifiera le dossier à chaque augmentation de l’hypothèque (viabilité financière, avance maximale de 80% de la valeur du bien).
  • Pensez à votre prévoyance et à votre couverture financière, surtout en cas de versements des avoirs de caisse de pension: si jamais vous ne remboursez pas plus tard à la caisse de pension le montant versé, alors vous devrez accepter une rente de vieillesse d’un montant plus faible. En fonction de la caisse de pension et de son règlement, les prestations invalidité et décès peuvent aussi être affectées. N’hésitez pas à vous faire conseiller et à établir un plan.

Construire dans le sens de l’efficacité énergétique et demander des aides

Dans la pratique, il arrive souvent que le projet entraîne d’autres améliorations, transformations et extensions. Certains en profitent pour refaire l’enveloppe du bâtiment ou pour faire installer des panneaux photovoltaïques sur le toit. Dans la plupart des cantons, il y a des incitations financières à concevoir son projet en vue d’améliorer l’efficacité énergétique et de baisser les émissions de CO2 du bâtiment.

  • Le Programme Bâtiments est un interlocuteur important pour les aides dans le cadre des mesure d’assainissement. Cette institution gérée conjointement par les cantons et la Confédération agit dans le but de réduire la consommation énergétique et les émissions de CO2. Le site internet www.francsenergie.ch propose une fonction de recherche de tous les programmes de financement de toute la Suisse selon le lieu où se situe votre bien.
  • Si vous souhaitez connaitre l’efficacité énergétique de votre bien, alors il vous faut demander un CECB (Certificat énergétique cantonal des bâtiments), Les résultats vont de A (très économe) à G (très peu économe). De nombreux cantons demandent ce certificat avant d’octroyer les aides. Cette analyse est très souvent accompagnée d’une contribution d’encouragement.
Chambre avec murs en bois. Vue sur un contrefort depuis la grande fenêtre.
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Pour finir, il est bon de savoir que les frais d’entretien sont déductibles de l’impôt sur le revenu. Un catalogue détaillé est publié sur le site internet de la plupart des cantons. Il y est décrit quelles sont les travaux déductibles des impôts et ceux qui ne le sont pas. Cette déduction fiscale ne s’applique pas aux travaux d’extension occasionnant une plus-value du bien. C’est pourquoi il est conseillé de conserver l’ensemble des factures et justificatifs. Vos frais peuvent être déductibles des impôts plus tard en cas de plus-value immobilière.

En principe, les investissements pour les économies d’énergie sont déductibles à 100% du revenu imposable, aussi bien à l’échelle confédérale que cantonale.

Souscrire et ajuster les assurances

Vous aimeriez bien commencer les travaux dès que vous avez obtenu le financement. Avant que le constructeur et les artisans ne se lancent, vous devez vérifier que vous avez les assurances de construction nécessaires. Votre couverture est-elle suffisante contre tout ce qui pourrait arriver pendant les travaux?

Ici, il s’agit de l’assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage, de l’assurance de construction et de la couverture contre les dégâts dus au feu et aux catastrophes naturelles.

Responsabilité civile

La plupart des assurances responsabilité civile offrent aux particuliers propriétaires une couverture suffisante pour des rénovations mineures et des travaux de maintenance. Les propriétaires sont ainsi couverts au mieux. À partir de 200 ou 250 000 CHF de frais de construction, il est nécessaire de souscrire une assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage (montant en fonction des conditions de l’assurance).

Tout peut arriver sur un chantier. En tant que maitre d’ouvrage, les dommages subis par des tiers et les biens d’autrui sont de votre responsabilité. Renseignez-vous auprès de votre assureur et demandez, le cas échéant, une assurance. Vérifiez les dispositions de la police d’assurance. Les travaux délicats sur les fondations ou un accompagnement insuffisant de la part des ingénieurs ne sont probablement pas assurés et peuvent conduire à des baisses de prestations. En fonction du projet, il peut être pertinent de recourir à des garanties supplémentaires.

Assurance de construction

Il est fortement recommandé de souscrire également à une assurance de construction Votre couverture est ainsi optimale si jamais quoique ce soit dans votre maison ou votre terrain est endommagé. L’assurance de construction couvrirait, par exemple, les dégâts causés par des travaux de forage sur une canalisation. Cette assurance est une sorte d’assurance tous risques pour votre bien pendant les travaux. Elle couvre aussi les cas de vandalisme et de vol sur votre chantier.

Assurance des bâtiments

La plupart des cantons demandent une assurance des bâtiments contre les incendies et les catastrophes naturelles comme les inondations et les orages. Dès lors qu’un projet atteint un certain montant, la souscription à une assurance adaptée est obligatoire (dans le canton de Zurich, le seuil se situe à 50 000 CHF de plus-value).

Les travaux augmentent l’intérêt du bien et contribuent à une amélioration de la qualité de vie. Au niveau financer, cela s’accompagne d’une plus-value. Il reste encore un point important sur la to-do-list avant de pouvoir aménager un studio, une chambre d’amis ou un nouveau jardin d’hiver: informer l’assurance du bâtiment de votre projet. Il est important que l’assurance connaisse la différence de valeur assurée entre avant et après, autrement, votre couverture pourrait se révéler insuffisante en cas de sinistre. Une fois cette formalité terminée, vous pouvez profiter pleinement de votre nouvelle pièce.

Conclusion: mieux vaut agrandir que déménager

Vous vous sentez bien dans votre maison individuelle mais ça vous dirait bien d’avoir une plus grande surface? Pas besoin de chercher un nouveau chez-soi dans ce cas. Vérifiez si vous ne pouvez pas simplement vous contenter d’ajouter une extension à votre maison actuelle. Ce n’est pas le choix qui manque: vous pouvez construire dans toutes les directions, opter pour du massif ou du préfabriqué… Ce qui important, par contre, c’est de ne pas se laisser déborder par son enthousiasme au point de perdre de vue le financement et les assurances et de ne pas s’en occuper rapidement.

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