Apport personnel: combien faut-il de fonds propres pour emprunter? - key4.ch

Apport personnel: combien faut-il de fonds propres pour emprunter?

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21.04.2021 | 3 minutes

Un million de francs. C’est le prix médian d’une maison d’une surface habitable de 120 mètres carrés en Suisse, selon UBS Swiss Real Estate Focus (2019). Et les prix sont rapidement multipliés par six quand il s’agit de biens d’exception.

Pour acheter un bien immobilier, il faut disposer d’un financement important. Il est donc généralement nécessaire de contracter une hypothèque. Mais quels sont les critères des établissements financiers pour accorder ce prêt?

Deux conditions fondamentales s’appliquent au financement hypothécaire: les acheteurs potentiels doivent d’abord disposer d’un apport personnel suffisant, également appelé fonds propres. Leur revenu doit par ailleurs être suffisamment élevé pour assumer les charges du bien immobilier en question sur le long terme. La règle générale veut que les coûts liés à la propriété (amortissements, coûts des intérêts calculés, frais d’entretien et frais annexes) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.

Quel apport personnel dois-je fournir?

Il n’existe pas de seuil absolu en matière de fonds propres. Le montant est en revanche toujours fonction de la valeur vénale du bien acheté calculée par le prêteur hypothécaire. Le principe de base est le suivant: les fonds propres doivent représenter au moins 20 % de la valeur du logement. Les 80 % restants peuvent être réunis en contractant une hypothèque. Jusqu’à deux tiers de la valeur peuvent être couverts par une première hypothèque et le reste par une seconde hypothèque. La différence entre la première et la seconde hypothèque réside notamment dans le fait que la seconde doit généralement être amortie.

Quels sont les éléments pris en compte dans les fonds propres?

Monsieur et Madame Suisses pensent surtout à leurs comptes d’épargne et à leurs comptes privés quand ils entendent parler de «fonds propres». Néanmoins, les produits de la vente de titres et d’objets de valeur ainsi que du rachat de polices d’assurance sont par principe considérés comme des fonds propres et ne doivent donc pas être négligés. De même, les avancements d’hoirie et les donations de membres de la famille peuvent faire rentrer de l’argent dans les caisses et fournir ainsi des liquidités supplémentaires. Il est important de le savoir: l’épargne qui est normalement immobilisée dans le pilier 3a jusqu’à la retraite peut être utilisée intégralement pour financer un logement en propriété.

Une personne jeune et une personne âgée regardent ensemble par la fenêtre.
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Tous les fonds provenant des sources susmentionnées sont considérés comme des fonds propres de base. Et les acquéreurs doivent disposer d’au moins 10 % de la valeur immobilière sous cette forme. Mais comment atteindre le seuil imposé des 20 %? Pour les 10 % restants de vos fonds propres, vous pouvez effectuer un retrait anticipé sur les avoirs de prévoyance de votre caisse de pension (2e pilier). Toutefois, étant donné que des impôts seront dus et que les prestations ultérieures de la caisse de pension seront réduites, il est conseillé d’effectuer au préalable une analyse de sa prévoyance. Les possibilités de retrait sont en outre limitées à partir de 50 ans.

Exemple de composition possible des fonds propres

Une maison individuelle a une valeur vénale de 1 million de francs.
20 % de fonds propres sont nécessaires pour l’acheter, soit 200 000 francs.
Sur ce montant, 10 % maximum provenant de la caisse de pension (2e pilier) sont autorisés.

Source

Total en CHF

Remarque

Compte privé

10 000

Compte d’épargne

50 000

Produit de la vente de titres

10 000

Avant d’envisager la vente de titres, il convient d’étudier la tenue des marchés financiers.

Avancement d’hoirie

50 000

Un avancement d’hoirie ou une donation peuvent aussi être avantageux pour les parents, par exemple d’un point de vue fiscal.

Retrait anticipé sur le pilier 3a

30 000

Les fonds du pilier 3a sont considérés intégralement comme des fonds propres de base.

Retrait anticipé d’une partie de l’avoir de caisse de pension*

50 000

Les fonds provenant de la caisse de pension représentent ici 5 pour-cent de la valeur de la maison. Un maximum de 10 % serait autorisé.

Total des fonds propres disponibles

200 000

L’apport personnel permet un financement.

*Le montant minimum d’un retrait du capital de prévoyance de la caisse de pension est fixé à 20 000 CHF.

Est-il utile d’avoir un apport personnel supérieur à 20 pour-cent?

Si l’on dispose d’une épargne supérieure, les fonds propres peuvent dépasser le seuil nécessaire. Néanmoins, les taux hypothécaires (coûts de l’emprunt) sont historiquement bas. Et l’argent pourrait être placé ailleurs, de façon peut-être plus rentable. Au final, le choix d’une hypothèque «limitée» est donc une question de stratégie financière globale.

Les candidats à la propriété peuvent avoir de mauvaises surprises s’ils comptent fermement sur un financement hypothécaire avant d’acheter car ils risquent de devoir débourser 20 % du prix du bien de leurs rêves. L’octroi de l’hypothèque n’est pas conditionné par le prix affiché en agence mais par la valeur vénale actuelle déterminée par l’établissement de crédit hypothécaire. Si, par exemple, un agent immobilier réclame 1,1 million de francs pour une maison individuelle mais que la banque l’évalue à seulement 1 million de francs, les acquéreurs devront payer la différence de 100 000 francs supplémentaires sur leurs fonds propres – ou négocier une baisse de prix correspondante.

Y a-t-il des exceptions à la règle?

La règle de financement dans une proportion de 20/80 et la possibilité de retirer des avoirs de prévoyance s’appliquent uniquement aux logements occupés par leurs propriétaires. Pour les autres biens comme les résidences secondaires et les propriétés d’exception, d’autres dispositions s’appliquent. En général, ce type d’achat nécessite un ratio de fonds propres de 40 %.

Au final, chaque situation personnelle, chaque bien immobilier, reste unique. C’est pourquoi le financement doit toujours être envisagé individuellement sous différents angles.

Vous avez des questions sur les fonds propres? Nos conseillers clientèle sont là pour vous répondre.

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