Indemnité de résiliation anticipée : combien coûte la résiliation d’une hypothèque par anticipation?

La banque ayant refinancé l’hypothèque à long terme est en droit d’exiger une indemnité en cas de résiliation anticipée du prêt, selon une jurisprudence en vigueur. Le coût de la résiliation est toujours lié à un différentiel de taux d’intérêt:

• La banque a, par exemple, consenti contractuellement et refinancé une hypothèque de 500 000 francs sous la forme d’une hypothèque à taux fixe de 1,2 pour-cent. La mobilisation du capital et la garantie du taux d’intérêt impliquent un effort et des coûts pour chaque banque.
• Lorsque l’argent est remboursé avant son terme, contrairement à l’accord contractuel, le taux de financement réalisable est plus faible. Dans le contexte actuel de taux d’intérêt extrêmement bas, un taux de réinvestissement de 0 pour-cent ou même moins serait envisageable (dans un contexte de taux d’intérêt négatifs).

Le principe d’indemnisation de la banque pour le refinancement et les intérêts perdus s’applique également pour une hypothèque SARON. Toutefois, ces produits sont beaucoup plus flexibles de ce point de vue. Le client a ainsi le droit de passer d’une hypothèque SARON à une hypothèque à taux fixe auprès du même prêteur, et ce à tout moment et sans frais.

En outre, la résiliation d’une hypothèque SARON de UBS key4 mortgages est soumise à un préavis de 13 mois. Si le client souhaite transférer ou résilier l’hypothèque dans un délai encore plus court, il doit verser une indemnité selon les mêmes règles que celles décrites ci-dessus – à la seule différence qu’avec cette échéance restante relativement courte, le montant n’est généralement pas très élevé. Si vous attachez beaucoup d’importance à la flexibilité, vous devriez inclure les hypothèques SARON dans votre stratégie.

Enfin, la question se pose de savoir si une indemnité de résiliation anticipée peut être déduite du revenu imposable, au même titre que les intérêts de la dette. Pour rappel: en vertu de la législation fiscale helvétique, tout propriétaire a le droit de déduire de son revenu imposable les intérêts des dettes privées (y compris les intérêts hypothécaires), jusqu’à concurrence du revenu foncier plus 50 000 francs.

Mais ce serait trop simple, d’un point de vue juridique, d’ajouter une indemnité de résiliation anticipée aux intérêts de la dette. Selon un arrêt du Tribunal fédéral qui fait jurisprudence, l’indemnité de résiliation anticipée n’est déductible que si le client contracte une nouvelle hypothèque auprès de la même banque. Il doit donc y avoir un lien avec l’hypothèque initiale.

La situation est encore différente lorsqu’un client résilie une hypothèque pour se débarrasser des charges en vendant la maison (c’est-à-dire sans hypothèque qui continue à courir). Dans ce cas, l’indemnité de résiliation anticipée n’est pas non plus déductible du revenu selon la jurisprudence. Ces coûts sont néanmoins considérés quasiment comme une charge pour le propriétaire et inclus dans les dépenses d’investissement. Et ceux-ci, à leur tour, peuvent être déduites du calcul des plus-values immobilières imposables.