Apport personnel: combien faut-il de fonds propres pour emprunter?

08.02.2024 | 3 minutes

L’essentiel en bref

On considère qu’il faut apporter 20% de fonds propres pour une hypothèque destinée à l’achat d’un bien à usage propre.
Pour d’autres biens, comme une résidence secondaire, les fonds propres doivent en règle générale représenter 40%.
L’utilisation des avoirs de prévoyance comme fonds propres présente des inconvénients, il faut donc effectuer une analyse de la prévoyance pour être sûr de son choix.
Les coûts liés à la propriété qui dépassent l’évaluation établie par la banque sont à la charge de l’acheteur.

Le prix des propriétés à usage propre se situe entre 1 500 000 et 2 500 000 francs pour la plupart, avec des variations en fonction de la région et de l’état du bien. Les prix moyens actuels du mètre carré pour les maisons individuelles et les immeubles en copropriété sont disponibles sur le Swiss Real Estate Offer Index.

Il faut donc investir un capital conséquent pour acquérir un bien immobilier, ce qui oblige la plupart du temps à recourir à une hypothèque. Mais quelles conditions faut-il remplir pour en bénéficier?

Il faut remplir deux conditions de base pour cela. Tout d’abord, il faut que les acheteurs disposent de suffisamment de fonds propres, aussi appelés apport personnel. Ensuite, leur revenu doit être suffisamment élevé pour assumer les charges du bien immobilier en question sur le long terme. On parle ainsi de la «capacité financière» d’une hypothèque. La règle générale veut que les coûts théoriques liés à la propriété (amortissements, intérêts indicatifs, frais d’entretien et frais annexes) ne dépassent pas un tiers du revenu brut.

Pour en apprendre plus à ce sujet, vous pouvez lire notre article.

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Que sont les fonds propres et combien en faut-il pour une hypothèque?

Il s’agit de l’apport personnel de l’acheteur pour le financement d’un achat immobilier. Plus il y en a, moins l’hypothèque sera élevée. Plus l’hypothèque est basse, plus les mensualités de remboursement seront basses aussi.

Le montant des fonds propres dépend de la valeur vénale du bien, qui est établie par les prestataires d’hypothèques. Il n’y a donc pas de montant minimal dans l’absolu. On peut toutefois tabler sur le principe suivant: au moins 20% de la valeur du bien doivent être financés par des fonds propres. Les 80% restants peuvent être financés par une hypothèque. Une première hypothèque peut couvrir jusqu’aux deux tiers du prix d’achat. Le reste est financé par une deuxième hypothèque qui, contrairement à la première, doit être amortie en 15 ans ou d’ici l’âge de la retraite par des remboursements réguliers. Plus d’informations sur l’amortissement des hypothèques ici.

Qu’est ce qui est considéré comme des fonds propres?

Jusqu’à 10% de fonds propres peuvent provenir d’un retrait des avoirs de la prévoyance professionnelle ou dans la caisse de prévoyance (2^e pilier). Il faut pour cela que le bien soit occupé par le propriétaire. L’autre moitié des fonds propres doit être ce qu’on appelle des «fonds propres durs». Sont considérés comme «durs», les actifs suivants:

Avoirs sur un compte personnel ou d’épargne

Quand on aborde le sujet des fonds propres, ce sont ces comptes qui viennent en premier à l’esprit. Ces économies peuvent être exploitées sans aucune restriction. Il faut toutefois garder un matelas de sécurité pour pouvoir faire face aux dépenses supplémentaires (comme une rénovation par exemple).

Titres financiers et objets de valeur

Le bénéfice issu de la vente de titres comme des actions ou des parts de fonds de placement peut également servir de fonds propres. Il faut donc suivre de près les fluctuations des cours afin de ne pas vendre à perte.
Une autre possibilité consiste à gager des titres. Cela vous permet de profiter des intérêts sur les marchés financiers et d’avoir un taux hypothécaire plus bas, mais cela présente aussi un risque de dévaluation du cours qui pourrait compromettre la viabilité financière de votre projet immobilier.

Rachat de polices d’assurance

Les polices d’assurance peuvent être gagées, de la même manière que les titres. La valeur de rachat de la police est comprise entre 60 et 90%. L’avantage d’utiliser ces actifs comme apport personnel repose dans le fait que vous ne devez pas amortir la partie couverte par ces fonds. En règle générale, vous devez restituer la valeur du gage en une fois à vos créanciers à la fin de la durée de financement.

Avancements d’hoirie, donations et prêts auprès de la famille et des amis

Les donations et avancements d’hoirie peuvent également servir d’apport personnel. Il ne faut toutefois pas léser les réserves héréditaires des autres héritiers. Important: les donations et avancements d’hoirie sont soumis à l’impôt dans certains cantons. Informez-vous en avance et déterminez le montant à payer aux impôts.
Une autre méthode consiste à demander un prêt à ses proches. Dans ce cas-là, il faut également prendre en compte les taux d’intérêt et de remboursement dans le calcul de la capacité financière.

Retrait anticipé du pilier 3a

Les retraits anticipés du pilier 3a sont également considérés comme un fonds propre dur. On peut soit retirer les avoirs, soit les mettre en gage. Il faut toutefois tenir compte du fait qu’un retrait anticipé des avoirs du pilier 3a n’est pas sans conséquences au niveau fiscal. En revanche, la mise en gage permet de bénéficier de déductions fiscales plus élevées. Prenez le temps de peser le pour et le contre.

Un jeune homme et un homme d’âge mûr regardent par la fenêtre — © Getty Images

Fonds liés: avoirs de prévoyance au 2^e pilier

Jusqu’à 10% d’apports personnels nécessaires à l’hypothèque peuvent provenir d’un retrait anticipé à la caisse de pension du 2^e pilier. Ce retrait anticipé a pour conséquence que la caisse de pension se retrouve à réduire les prestations de retraite et, le cas échéant, également les prestations de risques. De plus le retrait anticipé est soumis à l’impôt. Afin d’éviter toute lacune de prévoyance, il est possible de restituer les montants retirés à une date ultérieure. Mieux vaut effectuer systématiquement une analyse de prévoyance en amont.

Le plus simple consiste à gager l’avoir de prévoyance en tant que sécurité supplémentaire. L’argent en question reste ainsi disponible pour la prévoyance retraite. Ainsi les fonds utilisés doivent être remboursés d’ici le départ à la retraite.

Exemple: possible composition des fonds propres

Une maison individuelle a une valeur marchande d’un million de francs.
20% d’apports personnels sont nécessaires pour l’acheter, soit 200 000 francs.
Sur ce montant, 10% maximum peuvent provenir de la caisse de pension (2^e pilier).

Source	Somme en CHF	Remarque
Compte personnel	10 000
Compte d’épargne	50 000
Argent issu de la vente de titres	10 000	Si l’on envisage de vendre des titres, il faut tenir compte de la situation des marchés financiers.
Avancement d’hoirie	50 000	Un avancement d’hoirie ou une donation peuvent aussi être avantageux pour les parents, par exemple d’un point de vue fiscal.
Retrait anticipé du pilier 3a	30 000	Les avoirs du pilier 3a sont considérés intégralement comme des fonds propres «durs».
Retrait anticipé d’une partie des avoirs de la caisse de pension*	50 000	Les avoirs sur la caisse de pension représentent ici 5% de la valeur du bien. Le maximum autorisé est de 10%.
Total des fonds propres disponibles	200 000	Le financement se fait à partir de l’apport personnel.

*Le montant minimum d’un retrait du capital de prévoyance de la caisse de pension est fixé à 20 000 CHF.

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Est-il utile d’avoir des fonds propres supérieurs à 20%?

Les personnes disposant d’économies plus importantes peuvent apporter plus de fonds propres qu’il n’est habituellement nécessaire pour une hypothèque. Le niveau des taux hypothécaires (frais de financement tiers) détermine grandement celui de l’apport personnel. Des taux hypothécaires bas n’impliquent pas forcément qu’un nantissement plus bas soit avantageux. Dans ce contexte, un autre choix de placement peut générer des bénéfices plus importants. Le choix d’une hypothèque «limitée» grâce aux fonds propres est donc une question de stratégie financière globale.

S’attendre à un financement hypothécaire particulier avant l’achat immobilier peut conduire à de sérieuses déconvenues. L’octroi de l’hypothèque n’est pas conditionné par le prix affiché en agence mais par la valeur vénale actuelle déterminée par l’établissement de crédit hypothécaire. Si, par exemple, un agent immobilier réclame 1,1 million de francs pour une maison individuelle mais que la banque l’évalue à seulement 1 million de francs, les acquéreurs devront apporter eux-mêmes la différence de 100 000 francs supplémentaires – ou négocier une baisse de prix correspondante.

Fonds propres: y a-t-il des exceptions à la règle?

La règle de financement dans une proportion de 20/80 et la possibilité de retirer des avoirs de prévoyance s’appliquent uniquement aux logements occupés par leurs propriétaires. D’autres règles s’appliquent aux biens immobiliers comme les résidences secondaires et les biens de luxe. Ici, les fonds propres doivent représenter 40% de la valeur vénale. Il s’agit d’une obligation pour obtenir une hypothèque.

Au final, chaque situation personnelle et chaque bien immobilier est unique. C’est pour cette raison que le financement doit l’être également et être analysé sous toutes les coutures.

Vous avez des questions sur les hypothèques et les fonds propres? Nos conseillers à la clientèle se tiennent à votre disposition.

FAQ

Il s’agit des fonds propres que vous apportez pour le financement d’un achat immobilier. Plus les fonds propres sont importants et plus l’hypothèque que vous devez prendre pour le financement sera basse. Avoir une hypothèque plus basse implique des mensualités de remboursement plus basses également.

Jusqu’à 10% de fonds propres peuvent provenir d’un retrait des avoirs de la prévoyance professionnelle ou dans la caisse de prévoyance (2^e pilier). L’autre moitié des fonds propres doit être ce qu’on appelle des «fonds propres durs».

Avoirs en compte personnel et d’épargne
Titres financiers et objets de valeur
Rachat d’assurances
Avancements d’hoirie, donations ou prêts de la famille
Retrait anticipé du pilier 3a

Le principe suivant peut s’appliquer: au moins 20% du prix d’achat doivent être financés par des fonds propres. Les 80% restants peuvent être financés par une hypothèque. Le montant des fonds propres dépend de la valeur vénale du bien, qui est établie par les prestataires d’hypothèques. Il n’existe pas de montant minimum dans l’absolu.

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