In passato, l’ipoteca a tasso fisso a cinque anni era la preferita dagli svizzeri. Oggi, la tendenza è addirittura verso contratti di dieci anni o più. Molti acquirenti di immobili si preoccupano soprattutto di andare sul sicuro quando si tratta di budget. La cosa principale è che il tasso d’interesse sia fisso. La domanda è: che cosa succede se il contratto deve essere terminato in modo imprevisto?
A volte si verificano eventi che interferiscono con i piani. In caso di divorzio o di trasferimento per motivi di lavoro, ci si chiede: “Posso disdire in anticipo l’ipoteca?” Lo stesso vale in caso di eventi imprevisti ed eventi del destino, come una disoccupazione prolungata, una malattia grave, un’invalidità o la morte di un partner.
“Indennità di uscita” è il termine tecnico centrale attorno al quale ruota tutto quello che segue. I contratti e le condizioni commerciali prevedono di solito alcune regole di gioco in questo caso. Perché se un’ipoteca deve essere disdetta, questo solleva alcune questioni spinose. È previsto da contratto? E in caso affermativo, quanto velocemente e a quali condizioni un cliente esonerato dai vincoli del contratto di prestito?
Dato che la banca ha rifinanziato l’ipoteca a lungo termine, essa ha il diritto di chiedere un’indennità se il prestito è terminato prematuramente, secondo la giurisprudenza consolidata. L’ammontare dei costi di uscita ha sempre qualcosa a che fare con un differenziale di tasso di interesse:
L’indennità di uscita dipende essenzialmente da tre componenti:
Nel singolo caso specifico, l’indennità di uscita a cui la banca ha diritto non è facile da ricavare. In dettaglio, dipende dalla formulazione del rispettivo contratto e dai termini e dalle condizioni. In pratica, spesso solo gli esperti possono giudicare quale potrebbe essere il tasso di reinvestimento realistico in uno specifico giorno di riferimento.
La situazione diventa ancora più complessa se un cliente vuole riscattare prematuramente o cancellare diverse tranche con condizioni diverse.
La pratica standard nel settore di una indennità si applica indipendentemente da quale sia il fattore specifico per il cliente. A volte il desiderio di riscatto nasce perché i tassi d’interesse sono scesi da quando il contratto è stato firmato. In questi casi, i proprietari di immobili dovrebbero riscattare l’ipoteca esistente solo se il risparmio di interessi ottenuto è superiore all’indennità di uscita. UBS key4 mortgages consiglia i proprietari di immobili che stanno pensando di riscattare un’ipoteca e li sostiene passo per passo. Qui può scoprire di più sulle opzioni di commutazione.
Il principio che la banca deve essere indennizzata per il rifinanziamento e gli interessi persi si applica anche a un’ipoteca SARON. Tuttavia, questi prodotti sono molto più flessibili da questo punto di vista. Il cliente ha il diritto di passare da una ipoteca SARON a una ipoteca a tasso fisso dello stesso fornitore in qualsiasi momento – gratuitamente.
Inoltre, l’ipoteca SARON di UBS key4 mortgages è soggetta a un termine di preavviso di 13 mesi. Se il cliente vuole disdire o riscattare l’ipoteca entro un periodo di tempo ancora più breve, deve pagare un rimborso secondo le stesse regole descritte sopra – l’unica differenza è che con questa durata residua relativamente breve, l’importo di solito non è eccessivamente alto. Se la flessibilità è importante per lei, dovrebbe includere le ipoteche SARON nella sua strategia.
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Negli ultimi anni, le ipoteche a tasso fisso con lunghi periodi di interesse fisso hanno dimostrato di essere estremamente popolari. La maggioranza della clientela vuole assicurare il proprio budget il più a lungo possibile con ipoteche a tasso fisso a basso costo. Ma soprattutto nel caso di contratti pluriennali, l’indennità di uscita potrebbe essere corrispondentemente alta. Tuttavia, soluzioni costruttive sono note anche dall’esperienza pratica.
Se un proprietario di casa è costretto ad esempio a vendere dopo un divorzio, vale la pena parlare con il futuro proprietario. Invece di disdire prematuramente l’ipoteca, sarebbe possibile un trasferimento all’acquirente. Il prerequisito è, ovviamente, che sia il futuro proprietario che la banca siano d’accordo. Se l’ipoteca in questione aveva un tasso d’interesse più alto delle offerte attuali, sarebbe giusto negoziare un pagamento di compensazione.
Una seconda via d’uscita è il trasferimento a una proprietà sostitutiva. Supponiamo che il proprietario di un immobile si trasferisca da Basilea a San Gallo per motivi professionali. Nella nuova residenza acquista una nuova unità abitativa. Quindi il mutuo “si trasferisce” con lui. Il caso non è certo del tutto semplice dal punto di vista amministrativo e legale (consegna di cartelle ipotecarie, ecc.). Ma fondamentalmente, è possibile negoziare con la banca il trasferimento dell’ipoteca alla nuova casa.
L’importo dell’indennità di uscita è negoziabile? No. “Pacta sunt servanda”, dicono tutti gli avvocati di comune accordo. I contratti devono essere onorati. In pratica, la Banca terrà conto delle circostanze individuali. Fa differenza, per esempio, se la risoluzione straordinaria è seguita da una proroga dell’ipoteca con la stessa banca o no. E se si tratta di un caso di difficoltà eccezionale deve essere ponderato anche in relazione al caso specifico.
Infine, ci si chiede inoltre se un’indennità di uscita sia deducibile in modo analogo agli interessi passivi nel reddito imponibile. NB: Secondo la legge fiscale svizzera, ogni proprietario di casa ha il diritto di dedurre gli interessi passivi privati (compresi gli interessi ipotecari) dal suo reddito imponibile, fino all’importo del reddito di proprietà più 50.000 CHF.
Sarebbe troppo semplice dal punto di vista legale aggiungere solo un’indennità di uscita agli interessi passivi. Secondo una storica sentenza del tribunale federale, l’indennità di uscita è deducibile solo se il cliente stipula una nuova ipoteca con la stessa banca. Ci deve quindi essere un nesso con l’ipoteca originale.
La situazione è di nuovo diversa se un cliente disdice un’ipoteca perché vuole vendere la casa non gravata da ipoteca (cioè senza un’ipoteca in essere). In questo caso, anche l’indennità di uscita secondo la giurisprudenza non è deducibile dal reddito. Tuttavia, questi costi sono considerati quasi come spese del proprietario e sono inclusi nei costi di investimento. E questi, a loro volta, possono essere dedotti quando si calcola un eventuale reddito da sostanza immobiliare imponibile.
Riassumiamo: Ogni volta che stipulano un contratto di ipoteca, gli acquirenti di immobili dovrebbero controllare vari aspetti e trovare la soluzione più adatta a loro. Oltre ai puri costi di interesse, rientrano anche le condizioni del contratto e in particolare le disposizioni sotto la voce “risoluzione straordinaria”. Quindi, se si affronta la questione dell’indennità di uscita già prima di stipulare l’ipoteca, non si avrà una spiacevole sorpresa più tardi se il peggio dovesse accadere.
