Wer den Wunsch nach dem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung verfolgt, hat zwei Aufgaben vor sich: Zum einen gilt es, das passende Objekt zu finden, zum anderen muss die Finanzierung geregelt werden. Im Folgenden werden alle wesentlichen Schritte auf dem Weg zur Traumimmobilie erklärt.
In einem ersten Schritt gilt es zu klären: «Was kann ich mir leisten?» Dafür werden jeweils zwei Grössen hinzugezogen: Tragbarkeit und Belehnung. Die Tragbarkeit gibt das Verhältnis zwischen den Finanzierungskosten (Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalts- sowie Nebenkosten usw.) und dem Bruttoeinkommen an. Dabei dürfen die Finanzierungskosten einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen, damit die Immobilie als tragbar angesehen wird. Finden Sie im Tragbarkeitsrechner heraus, was Ihr finanzieller Rahmen ist.
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Daneben ist die Frage der Belehnung zu klären: Bei selbst bewohntem Wohneigentum dürfen Sie maximal 80% des Objektwerts über eine Hypothek finanzieren. Die restlichen 20% müssen über Eigenmittel finanziert werden. Zum Eigenkapital zählen Ersparnisse, Kapital aus der beruflichen und der privaten Vorsorge (2. und 3. Säule) sowie gegebenenfalls ein Erbvorbezug oder eine Schenkung. Hier gilt es zu beachten: Mindestens 10% müssen mit Eigenkapital finanziert werden, das nicht aus Ihrer beruflichen Vorsorge stammt.
Hier erfahren Sie mehr zu den möglichen Komponenten des Eigenkapitals
Ein Finanzierungszertifikat ist eine unverbindliche Beurteilung der finanziellen Situation der kaufenden Partei. Es zeigt, ob ein Hypothekaranbieter die Finanzierung einer Wunschimmobilie, basierend auf Einkommen, Vermögen und weiteren finanziellen Faktoren, grundsätzlich als möglich erachtet. Steht ein Finanzierungszertifikat bereits bei der Besichtigung zur Verfügung, zeigt dies dem Makler oder der Maklerin, dass Kaufinteressenten nicht nur interessiert, sondern auch solvent sind. Die Zusage hilft zudem auch dem Käufer oder der Käuferin bei der Orientierung, welche Objekte der persönliche Finanzrahmen erlaubt. So ist eine gezieltere Suche möglich.
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Es kann etwas dauern, bis die geeignete Immobilie gefunden ist. Wie viel Zeit die Haussuche genau beansprucht, lässt sich pauschal nicht beantworten, da die Dauer von mehreren Faktoren abhängt: Gibt es ein klar definiertes Anforderungsprofil? Wie schwierig ist es, dieses zu erfüllen? Werden mehrere Quellen herangezogen, um das passende Objekt zu finden?
Meist hilft es, eine Liste aufzustellen, in der die persönlichen Anforderungen gesammelt und priorisiert werden. Soll es ein Haus für eine junge, wachsende Familie sein? Oder eine barrierefreie Seniorenresidenz? Ist ein grosser Garten wichtig, ein kurzer Arbeitsweg oder die Nähe zur restlichen Familie? Soll es ein Fachwerkhaus sein, ein Bungalow oder ein Architektenhaus? Bevorzugt man ein urbanes Umfeld oder ländliche Gegenden? Mit einer solchen Liste steht schliesslich ein aussagekräftiges Anforderungsprofil zur Verfügung, das beispielsweise für das Gespräch mit dem Makler genutzt werden kann.
Bewährte Recherchequellen sind neben regionalen Maklern beispielsweise Immobilienportale im Internet, Anzeigen in Tageszeitungen und Wochenblättern, sowie Mundpropaganda. Informationen über anstehende Zwangsversteigerungen werden im kantonalen Amtsblatt, im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) und auf den Webseiten des zuständigen Konkurs- oder Betreibungsamts publiziert.
Lesen Sie hier die 5 wichtigsten Faktoren bei der Immobiliensuche
Sind interessante Objekte ausgemacht, folgt die Vereinbarung der Besichtigungstermine. Auf keinen Fall sollte man unvorbereitet in diese Termine gehen. Es empfiehlt sich, vorab wichtige Fragen zu notieren und von der Maklerin oder dem Verkäufer ein umfassendes Exposé mit allen Plänen und relevanten Unterlagen zu verlangen.
Ein Tipp: Der Termin selbst sollte bei Tageslicht stattfinden, denn der Zustand von Dach und Fassade beispielsweise lässt sich in der Dämmerung oder am Abend nur schwer beurteilen. Im besten Fall aber wird die Immobilie mehrmals zu unterschiedlichen Zeiten besichtigt – denn nicht nur die Lichtverhältnisse ändern sich, auch ist beispielsweise der Lärmpegel abhängig von der Tageszeit.
Schon vor der eigentlichen Besichtigung sollte geklärt werden, ob die vorhandene Infrastruktur zum eigenen Leben passt. Auch das Quartier sollte bereits vor dem Termin unter die Lupe genommen werden. So erhalten Interessentinnen und Interessenten bereits vorab ein Bild von der Umgebung und der Lage des Objekts.
Bei einer Hausbesichtigung besteht die Herausforderung, auf mehrere Dinge gleichzeitig achten zu müssen: Atmosphäre, Raumaufteilung, Ausstattung, aber auch mögliche Schäden oder Sanierungsbedarf. Besondere Aufmerksamkeit gilt dem Zustand von Heizungs- und Trinkwasseranlagen, Fenstern, Türen, sowie dem Dach und der Fassade. Lassen Sie sich für ein vollständiges Bild eine Liste der getätigten Renovationen aushändigen, die aufzeigt, welche Teile der Immobilie wann erneuert wurden.
Die Nebenkosten helfen, den energetischen Zustand des Hauses frühzeitig einschätzen zu können: Schlechte Isolierungen am Dach oder im Kellergeschoss, eine veraltete Heizungsanlage-diese Faktoren produzieren hohe Sanierungskosten. Am besten lässt man sich bei der Besichtigung von einem Experten begleiten, zum Beispiel von einem Gutachter, um den Zustand einschätzen zu können.
Wird der Kauf der Immobilie konkret, stellt sich schnell die Frage: Ist die Immobilie ihren Preis auch wert? Hier schafft eine professionelle Immobilienbewertung Klarheit für alle Beteiligten: Mit einer Immobilienbewertung wird das Haus oder die Wohnung nach objektiven Kriterien geprüft, um den Marktwert der Liegenschaft adäquat zu benennen.
Um den Wert privater Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen komfortabel zu berechnen, bietet sich eine Online-Immobilienbewertung an. Diese vergleicht das Wunschobjekt mit Tausenden Objekten in der Region und ermittelt so einen Durchschnittspreis. Bewertet werden Kriterien wie die Makrolage (Region, Gemeinde, Verkehrsanbindung etc.), und die Mikrolage (Schulen, Art der Strasse, Ausrichtung des Hauses, Einkaufsmöglichkeiten etc.).
Hier geht es zur Immobilienbewertung
Neben der genannten hedonischen Methode, welche bei online Immobilienbewertungen in der Regel angewendet wird, gibt es weitere Immobilienbewertungsmethoden.
Erfahren Sie hier mehr zu den unterschiedlichen Verfahren zur Immobilienbewertung
Die Traumimmobilie ist gefunden? Mit dem Hypothekarrechner von UBS key4 mortgages lassen sich die passenden Konditionen finden – und er bietet sofort ein kostenloses unverbindliches Angebot. Ist die passende Hypothek gefunden, lassen sich hier auch alle weiteren Schritte auf dem Weg zur Finanzierung der Hypothek bequem online erledigen.
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Am besten ist es, wenn man dem Hypothekaranbieter bereits ein umfassendes Dossier der Liegenschaft inklusive Grundbuchauszug, Plänen, energetischer Bewertung und Fotos zur Verfügung stellt. So kann er in Hinblick auf die Finanzierung bereits den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Diese Taxierung kann auch für eine bevorstehende Verhandlung sehr hilfreich sein, wenn zwischen der Einschätzung der Bank und dem Preis des Anbieters eine grössere Differenz besteht. Nebst den Unterlagen zur betreffenden Wunschliegenschaft, gilt es ebenfalls ein Dossier des Antragsstellers und seiner finanziellen Situation – Betreibungsauszug, Leasingverträge und weitere Dokumente zusammenzustellen.
Hier gewinnen Sie einen Überblick über die einzureichenden Unterlagen für die Kreditprüfung
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Um den Preis zu verhandeln, sind gute Argumente nötig. Steht das Haus beispielsweise bereits länger zum Verkauf, sind die Voraussetzungen für eine Verhandlung im angemessenen Rahmen nicht die schlechtesten. Grundsätzlich ist für Preisverhandlungen jedoch Fingerspitzengefühl gefragt. Schliesslich sind Verkäufer aufgrund der Lage am Immobilienmarkt oft in der besseren Position. Im schlechtesten Fall erhält am Ende ein anderer Interessent den Zuschlag für das Traumhaus.
Die besten Argumente für einen Preisnachlass liefert der Verkehrswert des Objektes. Wird im Rahmen einer Immobilienbewertung ein niedrigerer Wert als der Verkaufspreis ermittelt, gibt es Anlass genug, um zu verhandeln. Auch bauliche Mängel, Renovierungs- oder Sanierungsbedarf können bei der Preisverhandlung hilfreich sein. Je genauer die Aufstellung, desto besser: Bleirohre, die ausgetauscht werden müssen, ein Dachgeschoss ohne Isolierung, ein feuchter Keller etc.
Ein Sonderfall der Preisverhandlung stellt das Bieterverfahren dar. Dabei geben Kaufinteressenten nach der Besichtigung ähnlich wie bei einer Auktion in mehreren Bieterrunden ihre Gebote ab.
Mehr Informationen zum Bieterverfahren erhalten Sie in diesem Beitrag
Vor dem eigentlichen Hauskauf schliessen Verkaufende und Kaufende oft einen Reservationsvertrag ab. Dieser kann sehr knapp gehalten sein und umfasst die Bezeichnung des Objekts, den vereinbarten Kaufpreis, die Aufteilung der Kosten des Grundbuchamts, das Datum der Übergabe und die Höhe einer allfälligen Anzahlung – einschliesslich der Regelung für den Fall, dass eine der beiden Parteien vom Vertrag zurücktreten. Basierend auf diesem Reservationsvertrag wird der definitive Kaufvertrag aufgesetzt. Der Kaufvertrag für eine Immobilie muss immer notariell beglaubigt sein. Der Verkäufer oder der Makler gibt alle relevanten Informationen zum Objekt und zu persönlichen Absprachen an den Notar weiter. Dieser erstellt daraufhin einen Kaufvertragsentwurf, den sogenannten Vorvertrag. Beide Parteien erhalten dann ein Exemplar zur Prüfung.
Beide Parteien haben normalerweise rund zwei Wochen Zeit, um den Kaufvertrag zu prüfen. Gut beraten ist, wer den Vertrag in dieser Zeit von einem Rechtsanwalt prüfen lässt. Wenn keine Änderungswünsche mehr bestehen, steht als nächster Schritt die Vertragsunterschrift beim Notar an.
Am Beurkundungstermin beim Notar sind stets (alle) Verkäufer, Käufer (oder ihre Bevollmächtigten) sowie ein Notar anwesend. Alle Anwesenden erhalten ein Leseexemplar des Vertrags, den der Notar anschliessend laut vorliest. Nun können letzte Fragen gestellt und bei Bedarf Ergänzungen hinzugefügt werden. Abschliessend wird der Kaufvertrag von beiden Vertragsparteien sowie vom Notar unterzeichnet. Damit ist der Kauf besiegelt und der Käufer ist zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.
Rechtlich gesehen sind die Eigentumsübertragung und die Beurkundung des Kaufvertrags zwei unterschiedliche Vorgänge. Je nachdem, wie dies die Notariate und Grundbuchämter im jeweiligen Kanton regeln, wechselt das Objekt den Eigentümer direkt nach der Beurkundung. Häufig kommt es aber auch vor, dass die Beurkundung des Kaufvertrags und die tatsächliche Eigentumsübertragung zeitlich weiter auseinanderliegen.
Nach der Eigentumsübertragung erhält der Käufer vom Notar eine schriftliche Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises. Damit veranlasst er beim Hypothekaranbieter die Auszahlung der Hypothek.
Damit der Hypothekaranbieter die Hypothek auszahlt, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
Zudem wird der Hypothekaranbieter im Grundbuch des neuen Objekts als Gläubiger eingetragen. Hat der Verkäufer den Zahlungseingang bestätigt, veranlasst der Notar die Änderung des Grundbuchs und der Kaufprozess ist abgeschlossen.
Als letzter Akt steht der Termin zur Übergabe der Immobilie an. Dazu gehört auch die Schlüsselübergabe. Bereits geleistete Zahlungen wie beispielsweise Heizöl, Gebäudeversicherung oder Abgaben an die öffentliche Hand sind auf das Datum der Übergabe abzurechnen. Die Gebäudeversicherung liefert hier ein gutes Stichwort: Es lohnt sich, nicht nur den Umzug frühzeitig zu planen, sondern auch den Versicherungsschutz fürs neue Eigenheim zu prüfen.
Hier finden Sie eine Übersicht über die geeigneten Versicherungen nach dem Hauskauf
